換句話說，這「樓換樓」非常實在，對受影響的自住業主來說，應是富吸引力的「樓換樓」安排。 但當然我剛才所說的每呎九千多元的價錢，是指低層，因為今日收的舊樓，以北帝街項目來說，均很矮小，是五十年（樓齡）的舊樓，大概是五、六百呎的面積。 七年樓齡 將來我們給他選擇的新樓，有低層有高層，低層的價格跟同區七年樓齡的價格很接近，最低的價格約超過百分之零點七，即用高於我們收購價百分之零點七的價錢，他可以換到一個低層即一、二樓的新單位，所以對於這些舊樓居民或業主，應該是一個相當有吸引力的「樓換樓」安排。 作為發展局，我們覺得「樓換樓」計劃今日邁出重要一步，對整個舊區重建非常有裨益。 市建局回應指，局方進行市區更新時，不斷優化現行收購及遷置機制，盡量照顧受影響住戶的需要。 為接受九龍城(啟德道/沙浦道)重建項目收購方案的住宅自住業主提供6個月免租期，是一項只適用於九龍城區兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目的特別安排。
發展局局長：首先是完全不存在有「逼」的概念，因為今次「樓換樓」的精髓，是給予多一個選擇，可以拿取現金，可以選擇樓。 我們以前就市建局的項目做過一些調查，其實，如這位傳媒朋友說，如被收購的舊樓業主是老人家，一般他是不會再買新樓，他會在同區買一間舊樓，但未必舊如被我們收購的五十年的舊樓，他會買二十多年樓齡的樓，好處是老人家會多一筆現金來養老，這是一個實在的考慮。 又如被我們收購舊樓的老人家有兒女，想為兒女預先購買一個啟德的新單位，他現時便有這個選擇。 發展局局長：既然我們選擇以社會企業模式運作，換句話說任何機構與我們合作營運這些項目均是不牟利的，不以利潤為主。 但我們亦不能限制他們不收費，不單這文物酒店，其他項目亦要收費，例如薩凡納藝術學院是一間沒有接受資助的私立大學，所以要收學費，以後開幕的雷生春堂，都會向病人收取各式各樣的收費。 發展局局長：今日很高興，亦感謝傳媒朋友在這大風大雨的日子來到大澳文物酒店的正式開幕典禮。
七年樓齡: 業主有60日時間考慮
市建局一向沿用同區七年樓齡價格機制計算收購價，今次經公開抽籤後，委託七間獨立顧問公司進行評估而訂定，相關評估於本月九日進行，由獨立顧問公司測量師選擇及比較過去六個月，在項目所屬的九龍城區及附近地區內的成交個案進行研究。 該局強調，收購價格沒有因為疫情影響樓市而改動，評估方法或物業收購程序亦不變。 據中原城市領先指數（CCL），目前本港樓市成交價稍有回落，若與去年五月至今年十月比較，下調約百分之四。 （一）及（二）根據收購準則，市建局會按照受影響自住業主其住宅物業的市值交吉價，加上一筆特惠津貼（即自置居所津貼），作為收購價。
我今早已給予市建局一個定心丸，如果他們在工廈重建要擔當重要角色，要投入很多人手及資源，為了不影響今日市建局對舊區居民環境改善的工作任務，財政司司長建議另外注資。 我聽到董事局表示欣慰，因為如果這是一項額外工作，政府會有另外的財政承擔。 市區重建局昨日向九龍城啟德道／沙浦道發展計劃的物業業主提出收購建議，實用面積每平方呎收購價為一萬七千六百九十八元，定價按同一地區七年樓齡的假設重置單位的單位呎價計算，業主有六十日時間考慮當局的收購建議。
七年樓齡: D. 補償
他認為，今次的市建局賠償方案中，住戶要利用部份賠償金額補地價，擔心獲得的賠償甚少。 張說，在約30年前，他花了約40萬元購入1,200呎的底層單位，現在時常面對渠務及衛生問題，坦言：「老鼠都捉過幾隻。」他又指，下雨天時渠道或會淤塞，不能去水，甚至倒灌出現動物的屍體，例如死老鼠等。 在該區的地產代理透露，現時土瓜灣樓齡達七年的樓宇，平均呎價約兩萬元，假設重建的合作社達1,000呎，推算可獲得2,000萬元賠償。 市建局今日（21日）公布重建公務員合作社的試點選址，兩個項目位於九龍城盛德街/馬頭涌道及靠背壟道/浙江街，重建後可建約3,140伙，當中在靠背壟道/浙江街項目中，會撥約1,000伙作公營房屋。 皇后大道西/賢居里發展項目的地盤總面積約2,046平方米，範圍包括皇后大道西 129 至 151 號建築物、賢居里垃圾收集站及公廁，以及李陞街遊樂場內的五人足球場。
這「實用面積」是單位圍牆內所包含的面積，按實際情況量度至外牆的外表面或與相鄰單位共有的分隔牆的中線。 該單位與光井、升降機槽或任何類似直槽、或公用地方的分隔牆，應視作外牆處理，它的整個厚度應包括在內。 市區重建局的政策是為個別重建項目進行獨立的物業估值，以保持專業客觀。
七年樓齡: 市區重建屢掀爭議 杜立基批欠原區安置最致命：邊緣化居民
若業主在收購建議的有效期內接受市建局的出價和補地價呎價，市建局便會直接替業主向政府支付補地價，不用業主先行墊支，減省業主需要準備現金周轉的煩惱和行政支出。 七年樓齡 市建局亦已根據「劃一補地價呎價安排」，以整個項目內獲評估為補價呎價最低的單位，劃一作為適用於項目內所有未補地價業主需支付的每平方呎補地價呎價。 地政總署為是次項目的合作社單位所評估的補地價呎價，由實用面積每平方呎2,661至3,400多元不等，因此收購建議內訂明的「劃一補地價呎價」為每平方呎2,661元，差額由市建局支付。 我在上一篇網誌提及，合作社試點項目有別於一般的舊樓重建，未補地價的前社員需向政府繳付補地價，以解除轉讓限制，才能夠接受市建局的收購建議，將單位售予市建局，因此市建局會就前社員處理補地價的程序上遇到困難，盡力提供一切可行的協助，並簡化補地價的審批和繳付流程。
有關的「假設單位呎價」評估於6月份進行，獨立顧問公司的測量師選擇及比較過去9個月，在附近地區內，物業特點及交通方便程度與本項目類近的物業成交個案。 他強調，從整體規劃角度出發，若部分重建項目可為社會帶來整體裨益，但經估算後會涉及財務虧損，市建局亦會推行。 而面對私人樓宇單位老化問題持續，市建局亦按當年立法會的要求，採用財務委員會批准《收回土地條例》下的法定補償而釐定的「七年樓齡」補償機制，將出現所需負擔的龐大收購開支、舊區剩餘可建樓面面積小而缺乏重建誘因等棘手問題。 即使市建局利用現有及新的規劃工具提升發展面積，包括提升建築物高度或地積比轉移等，但亦不能不斷增加舊區密度，形容提高密度的做法僅屬「一次性措施」，不能濫用。 就皇后大道西／賢居里發展計劃，市建局宣布將以實用面積每平方呎24,051元的呎價，向合資格的自住業主作收購，相關呎價為同區七年樓齡的假設重置單位呎價。 市建局稱，呎價在上月30日獲市建局董事會轄下的土地、安置及補償委員會批准，並按既定的機制，經公開抽籤委託七間獨立顧問公司進行評估。
七年樓齡: 香港仔
而由市區更新基金聘請的基督教家庭服務中心市區重建社區服務隊將會為有需要的居民，提供適切的幫助和輔導。 項目涉及約70個業權，市建局稱於今天（2日）向業主發出收購建議，業主將有60日時間考慮市建局的收購建議。 當物業收購手續完成後，市建局會為有關物業內合資格的租客提供特惠津貼及為合資格的住宅租客提供安置安排。 市區重建局的需求主導重建模式做得多蝕得多，至今八個項目預計虧損近三十億元，該局擬提高申請門檻，當中包括提高申請地盤面積限制，由現行四百平方米，增至六百平方米，避免興建牙籤樓，以增加成本效益，減少虧損。
如業主不在其物業居住而將之空置，市建局會給予該業主物業的市值交吉價及補助津貼。 有住戶指出，現時單位殘舊，除了滲水問題嚴重外，更有鋼筋外露，甚至倒灌時出現動物屍體，例如死老鼠等，坦言對重建「等咗好耐」。 不過，亦有住戶指出，若要接受市建局收購，就要將部份賠償金額補地價，擔心獲得的賠償甚少。
七年樓齡: 香港即時
正如韋氏在網誌指出，以該局現行的收購補償政策和現行重建項目的模式來估算，油旺地區範圍內800多幢地積比已用盡的舊樓，假設以早前對土瓜灣區三個重建項目收購出價計算，收購上述舊樓所需的總成本約3,476億元。 以現時的發展模式，建成後收益約2,100億元，相比總收購成本便出現近1,380 億元的虧損。 （四）根據二○一一年公布的《市區重建策略》，市建局會盡可能在重建項目同區物色合適處所，以協助受影響的商鋪營運者能遷往同區另一處所繼續營業，並會協助受影響的商鋪營運者租用或商鋪業主購置在完成的重建項目內的鋪位。 然而，該項目範圍內大部分現存地面商鋪以汽車維修工場形式經營。
他解釋大部分舊區居民，因受經濟能力所限，往往於重建後被迫遷出原區，「入嚟嘅都唔再係原本班人，原本嘅人都無能力再入返嚟。」結果他們被迫遷到不熟悉的社區，再一次適應新生活，變相令一班基層市民再被「邊緣化」。 市建局表明，重建計劃之中，當局的職責重點在於土地規劃，而非提供公營房屋。 回顧過去的重建項目，不難發現十居其九皆是呎價奇高的高尚住宅，近期例子有如逸瑆、一號九龍道、凱滙、Downtown 38、瑧尚、愛海頌等等，最低入門呎價平均為 1.2 萬元至 3.4 萬元，絕非一般上車族所能負擔。 舊區樓宇殘破不堪，單位漏水、外牆滲漏、喉管老化、衛生惡劣等情況嚴重，居民多年受起居問題纏擾，所購置的物業價值大打折扣，放售也無人問津，業主又欠缺資金為樓宇執行復修，長年歷月下來，樓宇已有一定風險，小業主進退兩難，唯有接受現況，繼續居於生活環境相當不理想的舊樓之中。 市建局的角色，便是在於需要重新規劃的舊區，選定收購土地和物業對象，並與業主、租戶進行磋商，以達成收購的目標，讓土地得以「循環再用」；同時，市建局亦會考慮選址的歷史價值，在發展的同時為舊式建築進行文物保育，透過更改建築物的用途，以達致空間活化的效果。 土發公司一向自負盈虧，因長年欠缺政府注資，收購土地和安置居民的過程非常棘手，市區重建進度緩慢。
七年樓齡: 業主放盤
補助津貼一般為自置居所津貼的百分之二十五至七十五，視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況。 在簽署正式轉讓契前，市建局職員會再到收購物業單位內拍照、覆核有關租約及所有居住資料。 市建局交付收購價餘款及與業主進行交收鑰匙等手續後，物業的收購工作便正式完成。 不過，韋志成指出，即使新的規劃工具可改善財務回報，但若繼續沿用目前高於市場價格的收購補償機制，所涉及龐大的開支，仍遠遠超過社會可以承擔的幅度。 特區政府過去透過不同渠道協助市建局維持「自給」的基本原則，包括向市建局注資100億元、豁免地價、在有需要時向市建局提供貸款，或按《市區重建局條例》經立法會撥款等措施支援市建局等。 韋志成指出，過去20年若政府沒有注資和豁免市建局獲批地項目的補地價，總累積盈餘便會減少至200億元，只足夠應付開展數個小型或一兩個中型重建項目的開支。
- 為了改善區內環境，政府會考慮根據《收回土地條例》，收回未能成功收購的業權。
- 特區政府過去透過不同渠道協助市建局維持「自給」的基本原則，包括向市建局注資100億元、豁免地價、在有需要時向市建局提供貸款，或按《市區重建局條例》經立法會撥款等措施支援市建局等。
- 所以大體上第一期的六個項目在二○一二年都是收成期，讓社會大眾可以欣賞及進入這些已保育的歷史建築。
- 有關項目於去年二月展開，地盤總面積約六千一百一十平方米，將興建一個約一千平方米分層地下廣場供公眾享用，連接政府的行人隧道至啟德新發展區，貫通新舊社區。
- 對於物業被收購的業主而言，收購價最好愈高愈好，但對於市建局而言，運用公帑也要合情合理。
- 假設單位將假定為七年樓齡，位於質素與被收購樓宇可資比較的假設樓宇內，在特點及交通方便程度方面屬類似地區，並位於中層及座向一般。
- 市區重建局昨日向九龍城啟德道／沙浦道發展計劃的物業業主提出收購建議，實用面積每平方呎收購價為一萬七千六百九十八元，定價按同一地區七年樓齡的假設重置單位的單位呎價計算，業主有六十日時間考慮當局的收購建議。
個別重建項目的估值報告會放在市建局轄下的地區辦事處，以供受影響的自住業主查閱。 至於餘下六成樓宇，由於剩餘地積比率已所剩無幾，即使適量增加密度，仍然欠缺足夠的財務誘因吸引市場參與，只能留待市建局推行。 測量師審視盛德街項目的特點後，全面檢視該區的物業市場情況，選取了何文田山畔、昇御門、半山壹號這三個私人住宅屋苑的成交個案作為參考。 這三個屋苑樓齡介乎5至12年，亦鄰近港鐵土瓜灣站，交通方便程度與盛德街項目相近；更重要是在過去一年，這三個屋苑亦有涉及較大單位面積的成交個案，可用作與盛德街項目比較。
七年樓齡: 選擇副題
因此，他十分感謝政府配合，近年在深水埗和九龍城開展的重建項目中，政府支持把項目周邊低效能、未用盡的街道及政府設施土地，納入重建範圍。 此外，市建局在不同舊區亦試行新規劃工具，包括利用地積比轉移，將發展潛力低地段的未用地積比，轉移至發展潛力高的地段，以提升重建效益。 （香港文匯報記者 費小燁）市建局一向使用「七年樓齡」的收購及補償機制，即制定收購價時，會參考同區七年樓齡單位呎價。 市建局今日（2日）公布向受中西區皇后大道西／賢居里發展計劃所影響的業主提出收購建議，當中以實用面積每平方呎24,051元收購，並向合資格的自住業主提供「樓換樓」單位，包括項目原址興建的新發展項目及「煥然壹居」內的預留單位。 七年樓齡 而市建局的「自置居所津貼」為假設重置單位（同一地區內樓齡大約為七年而單位面積、特點及交通方便程度與收購項目類似的樓宇單位）價值與被收購物業公開市值的差額，從而給予自住業主其被收購單位的市值金額之外，另有一筆現金津貼，以協助他們購買較新重置單位，改善居住環境。 若個別住宅業主在重置居所方面遇有問題，市建局會因應情況，盡量給予業主彈性安排，包括延遲交樓日期。
重建地盤的圍欄背後，推土機抹去的不只社區歷史，亦是生於斯長於斯的居民家園。 要視乎天台業權性質，如屬 獨立業權，會向其業主收購其天台業權；如屬 頂層單位業權，會向頂樓連天台物業業主收購；如屬 大廈所有單位共同擁有，需要待當局購入整幢大廈業權或政府收地後，才能以正式法律地位處理。 近年港鐵上蓋物業及市區重建局項目（即一鐵一局）成為住宅供應主要來源，部分更極受市場歡迎（例如黃竹坑站上蓋物業），即上千居搜尋全港各區筍盤，比較樓盤優劣。 位於黃大仙的衙前圍村（左圖 / 七年樓齡 市建局），曾為市區最後一條圍村，雖具歷史價值，卻於 2013 年被市建局下令清拆，並曾提出周邊規劃為私人住宅（（右圖 / 網絡），及後因於地盤發現明清時期古物，重建計劃才宣布暫緩。
七年樓齡: 市建局稱同區「七年樓齡」賠償機制維持不變
影響按揭批核的因素還有很多，例如申請者的財務質素是否良好，像公務員、專業人士等有穩定收入的人士，一般也較易申請到長年期按揭。 確實，有不少藍籌屋苑，樓齡已經不輕，像美孚新村全屋苑有99座大廈，落成年份介乎1968年至1978年之間，即最舊的樓宇已有52年樓齡，最「年輕」也有42年。 至於太古城的入伙年份是1977年至1987年，置富花園則是1978年至1981年，部分樓宇樓齡亦同樣逾40年。 七年樓齡 例如一個45年樓齡的物業，銀行按「70減」做按揭指引，那獲批的按揭年期最多是25年，如果樓齡屬55年的舊年，獲批最高按揭年期更縮短至15年。 但如果用「75減」，45年樓齡的物業還可以做到最長30年按揭年期。 然而，銀行未必一定會批出30年按揭，還要視乎其他因素，其中一個是物業樓齡。
七年樓齡: 市區重建定義
他指，市建局成立至今20年只能累積超過400億元盈餘，即使日後能從市場上借貸約400億元資金補充，也只能僅夠應付現時在已獲批准的業務綱領內計劃開展項目的收購支出。 未來要持續推行更多市區更新項目，處理持續的舊區和樓宇老化問題，單靠市建局現時能「自給」的財政資源遠遠不足夠，長遠而言必須有新增額外土地資源來支援。 我希望通過上述的解說，有助合作社的前社員能務實看待這次收購建議，並理解市建局在合作社樓宇業權的特殊情況和居民的居住需要，以及公共資源公平、有效運用之間，已盡量爭取平衡，並制定出一套「合情、合理」的方案。 在未來數個月，我們將派出專責個案職員，逐一接觸項目內的前社員和業主，以及由前合作社社員組織的法團，盡力解說，解答他們的疑問，爭取他們接納收購，讓試點項目順利推展、公共和土地資源得以有效運用，惠及更多市民。 市建局擬本月及下月就檢討需求主導，諮詢七個地區諮詢委員會，六月底到立法會發展事務委員會聽取議員意見，年底作定案。 市建局非執行董事蔣麗芸說，日後業主或要集齊八成業權才可以申請需求主導，擔心增加重建難度。