香港息口及銀行資金成本壓力驟增，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預計，一個月HIBOR日前曾升穿5厘，創15年新高，並連續一個月維持在3厘以上，早已高於一般P按及H按封頂的實際息率。 王美鳳又稱，受惠本港和內地防疫政策放寬，以及美國聯邦基金利率明年見頂等因素推動，市場氣氛正改善，上月至今市場上二手交投明顯增加，樓市有回穩迹象，並開始醞釀由「遲買會平」，轉為「遲買會貴」的心態，相信可推動樓市交投。 不過，她預期銀行加P息後，將一定程度打擊市場氣氛，惟今輪本港加息周期較以往相對溫和，相信市場可加快消化加息影響。 當時已有市場人士警告，在樓市仍處於上升周期時推出「林鄭Plan」，可能令準買樓者承受較高風險，只要樓市下跌逾10%，9成按揭業主就會淪為負資產。 去年中原城市領先指數下跌超過15%，是自08年金融海嘯後表現最差的一年。
- 美國正處加息周期，她表示，預期本月美國加息後，本港P息將再次上調，加幅料0.25厘，屆時市場按息將升至約近3.5厘水平，介乎3.375至3.625厘。
- 在壓力測試上，金融管理局已於9月放寬壓力測試收入要求，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘。
- 港息何時跟加亦成為焦點，昨日與樓按相關的一個月期港元銀行同業拆息（HIBOR）已升至一年半以來高位，達0.3823厘。
- 隨著聯儲局兩次議息會議累計加息0.75厘，港美息差預期持續擴大。
市場上我們很常聽到各種利息如『隔夜息』、『1星期』、『2星期』、『1個月』、『2個月』、『3個月』、『六個月』、或『12個月』等。 不過如果是針對按揭利率來說，大部分的銀行一致選擇『1個月』的銀行同業拆息作為計算標準。 至於以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，反而逐漸下跌，由6月份的97.9%下降至12月份的67.5%。 選用P按的人比重之所以逐漸增加，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明解釋指，多人選用P按，因現時P按利率低於H按封頂利率。
供樓封頂: 美國息口變動，對P按有何影響？
例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 供樓封頂 受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 然而，也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。 H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。
- 翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。
- 加息前P按實際利率為2.25%，每月供約HK$19,190；現時選用滙豐銀行P按，如加息12.5個點子至2.375%，每月供HK$19,463，即每月供多HK$273；較8月中旬銀行業上調P按利率前則供多HK$490。
- 渣打香港及大灣區金融市場主管曾繼志預料，當港美息差擴闊至近1厘水平，屆時投資者會更積極沽港元買美元，令走資壓力勢大增，從而逼使港息升得更快。
- 銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。
- 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。
- H按計劃為「H+1.4%」，一個月HIBOR約為1.8計，按息即為3.2％，但滙豐按揭同時為客戶提供最佳的「H按封頂位」為「P-2.5％」（P為5%），實際封頂利息即為2.5%。
在息口趨升的環境下，除了提供H按計劃外，該行亦推出一個有利率差異化的P按計劃，讓有意置業的客戶多一個選擇。 客戶作買樓決定時，應考慮未來一段長時間經濟環境及息口走勢，按自身對利率變化的負擔能力，選擇合適的按揭計劃。 （上3.3%）供款額變化 （假設500萬月貸款攤分30年）以最新1個月HIBOR報1.9厘、銀行主流H按以「H+1.3厘」計，如今浮息部分已相當於3.3厘，即目前大部份業主均以封頂息計算供樓金額。 對於新造滙豐H按的業主，每100萬元按揭額假期攤分30年還，每月供款較調整「Cap」位前增131元，加幅3.3%；以現時平均按揭額約500萬元計，每月供款較調整前增加656元，加幅3.3%。
供樓封頂: 香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月
翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。 供款壓力變化 連同昨日加息0.75厘，美聯儲自今年3月起已加息4次共2.25厘，計算本港最多人使用的H按利率的1個月期港元同業拆息（HIBOR），在這4個多月中亦上升了近1.4厘，令H按息升穿2.5厘的「封頂位」。 供樓人士這數月的供款逐步增加，借貸500萬元的話，月供款由3月之前的約17,084元升至目前的19,756元，增加約2,672元，以一餐50元計已相當於53餐飯。 【供樓開支】3大方法抵銷利息支出 近日有網民反映銀行的按揭計劃保守，擔心供樓壓力增加，事實上現時按息上升導致的每月供款增加幅度相當輕微，大家亦可考慮循以下3大方法抵銷利息支出…
銀行年結需求過後，1個月港元拆息昨跌至2.53厘，降低加P以提高H按鎖息上限的需要。 不過，分析認為目前港美息差吸引套息交易，加上季結來臨，美國下次3月議息後，港銀仍有可能將P上調0.125厘或0.25厘。 滙豐8月18日公布，即日起調整與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鉤的按揭利率封頂息率，由P-2.5厘上升至P-2.25厘。 供樓封頂 另外，渣打銀行計劃調整香港銀行同業拆息為基準的新造按揭貸款利率，封頂息率由最優惠利率減2.75厘，調整至減2.5%，8月24日起生效。
供樓封頂: 【供樓開支】H按跌穿封頂位 每月慳幾多？
去年本港樓價狂瀉15%，為近十多年來首次，第4季負資產數量由第3季末的533宗，狂飆接近22倍至12164宗，涉及金額高達660億元。 其實，負資產並不可怕，這只是樓市下滑的短期效應，反而息口不斷上升，對供款能力所造成的嚴峻考驗，不容忽視。 例如在2016年，香港的一個月HIBOR約0.24，如按揭計劃為H+1.28%，那按息年利率只有1.52%，遠較當時主要為2.35%的P按按息為低。 例如滙豐銀行，過去曾於短短一年之間，將「P按」由P-2.75％，轉為P-2.65%，再升至現時的P-2.5%。 實際按息由2.375%，調升至2.475%，再調升到2.625%。 由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。
業主在申請按揭前，可以到香港綠色建築議會網站查詢「綠建環評」住宅名冊，以查看打算申請按揭的物業，是否合符計劃的資格。 其次為配合可持續發展的趨勢，本地的銀行包括滙豐、恒生、渣打、中銀香港及星展香港銀行等都推出綠色按揭計劃，購買合資格綠色住宅項目可獲額外回贈，當作幫補額外的利息開支。 臻享顧問董事總經理王良享預計，HIBOR按揭計劃（H按）息率到今年9月左右或觸及封頂位，即屆時HIBOR會高達1.2厘。
供樓封頂: 現時鎖息上限一般幾多？
銀行在提供拆息按揭同時也提供一個封頂息率或封息上限（Cap Rate）來保障業主。 雖然香港銀行的金融制度穩健，不過有些時候一些預料之外的突發狀況如新股反應過熱、市場大量走資或美國通貨膨脹太嚴重導致急速升息都有可能會影響銀行的資金成本而導致拆息突然升高。 一旦拆息抽升，而導致利率高於封頂位，銀行會自動把按揭利率維持在封頂位。 過去在拆息高企年代，H按供樓人士要使用封頂息率供樓，今日1個月港元拆息為1.23%，近日一般銀行的按揭計劃為H+1.24%，封頂息率為2.5%計算，實際按息為2.47%，已經毋須使用封頂息率供樓。 假設貸款額為500萬，供款年期30年，如果使用封頂息率供款，每月供款額為19,756元，但如以今日拆息計算，每月供款額跌至19,678元，每月節省78元。
富邦銀行日前確認，新造拆息掛鈎按揭（H按）的鎖息上限（P-Cap），由最優惠利率（P，該行為5.375厘）減2.875厘，上調至P減2.65厘，即封頂息由2.5厘升至2.725厘，加幅為0.225厘。 【H按利息】1個月拆息跌至0.115% 供樓開支慳幾多？ 現時超過九成業主使用以銀行同業拆息計算的H按計劃供樓，在環球持續放水下，4月12日1個月拆息跌至0.115%，回到今年1月初低位。 【低息置業】「定息」vs「H按」vs「P按」 如何揀？ 香港按揭證券有限公司近日宣佈推出「定息按揭試驗計劃」，提供3個年期的定息按揭計劃。 現時市面上已有H按及P按以供選擇，現在加上新的定息計劃，究…
供樓封頂: 樓市資訊 | 美聯物業
如果最優惠利率上調0.5厘，即H按的實際按息為3厘，壓力測試的要求將上升至49,963元，增加2,647元。 美聯儲昨日宣布加息0.75厘，並暗示9月會再進行超常規幅度加息。 對銀行來說，原本在H加1.3厘的情況下，銀行賺息1.3厘，但拆息上升使封頂息限制銀行獲利，以封頂息2.5厘計，銀行賺息僅0.58厘，但存款利息不斷向上，中小銀行一年期港元定存3厘息已成新常態，使銀行存貸息「兩邊未必計得掂」。 周二一個月拆息為1.929厘，續創兩年半高，並已維持1.5厘以上超過4周。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行上調新做按揭客戶的H按封頂息率，以紓緩息差收窄之壓力，以及減低資金成本上升旳影響。 由於拆息續現升勢，加上近期定存息競爭加劇，預期月內續有銀行上調H按封頂息率。
其實，在未調高最優惠利率前，本港銀行已經紛紛調高銀行同業拆息的封頂息率，因現時供樓人士普遍使用H按。 此舉可視為銀行加最優惠利率（P）前奏，相信由於美國不斷加息，香港一個月HIBOR升至近1厘水平，而中小型銀行存款基礎較大型銀行弱，為確保利潤，上調H按息率是有必然需要。 供樓封頂 6月底有中小型銀行率先上調香港銀行同業拆息（H按）鎖息上限，由2.5厘增至2.725厘，屬於近四年首次上調鎖息上限。 當中的按揭細節，以至如何避免供樓負擔增加攻略，今期作出拆解。 銀行加息在所難免，如果將來有意置業，要注意不論是壓力測試還是供樓開支均會同步增加，所以最好預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險。
供樓封頂: 銀行上調H按封頂息率 如何避免供樓負擔增加
讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 中美就氣球事件關係惡化之際，中國外交部發言人汪文斌周一（13日）在例行記者會期間上表示，僅去年以來，美方氣球未經中國相關部門批准，10餘次非法飛越中國領空。 他批評美方首先要做的應當是反躬自省、改弦更張，而非污衊、抹黑、煽動對抗。 內地與港澳人員恢復全面通關後，不少港人回內地鄉下探親外，亦有人到廣東深圳羅湖區消費。
【H按】的利息相對浮動，升跌完全是視乎本地銀行體系的資金多寡。 當銀行體制的資金充足，利率會下跌；相反，當資金不足時，利率就會上升。 打個比方，當市場有大型股票上市，市民們會趁這個熱潮大量借錢認購。 這是最常見的現象因為大多數投資者在購買新股的心態是都希望自己可以像股神巴菲特在股票剛發行或低價時就入手“潛力股”。 這一波的認購熱潮引發龐大集資活動會導致銀行大量資金凍結，結果令拆息上升。 中原按揭董事總經理王美鳳指，4家大型銀行先後上調按息具領導指標性作用，預期其他銀行將陸續跟隨上調新做按息。
供樓封頂: 按揭計算機
有意計劃轉按人士則可於港銀上調按息之前，盡快遞交申請表，以鎖定較優惠按揭條款。 美國聯儲局一再加息，今日凌晨又有新公布，港元匯價備受壓力，香港利率近日異動頻頻，與樓按相關的一個月期銀行同業拆息（HIBOR）已累升至近1.3厘，創27個月以來新高！ 以現時最新H按計劃（H+1.3厘）計算，H按實際按息已觸及2.5厘「封頂」水平，供樓一族月供動輒已須多花逾千元。 專家估計，在加息影響及經濟前景不容樂觀的情況之下，香港樓價全年有機會下跌5%。 置業、上車風險趨升，市民不想「有排驚」，置業前要先「計啱數」。
居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度，留意限額為每年10萬港元，而扣稅年期是可以連續或不連續使用，是視納稅人選擇而定。 例如有業主已用了15個課稅年度的扣稅額，即只剩5個扣稅年度，那業主應考慮自己的置業計劃、財政狀況而決定應否繼續使用。 供樓利息是可以扣稅的，其實居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度，留意限額為每年10萬港元，而扣稅年期是可以連續或不連續使用，是視納稅人選擇而定。
供樓封頂: 每月供多300多元 壓力測試要求增1.4%
總利息開支方面，原本為2,112,176元，但以現時拆息計算下跌至2,084,132元，減少28,044元。 早前滙豐及渣打銀行同日上調同業拆息掛鈎按揭(H按)封頂息，不過市傳有銀行對按揭客仍很「寬容」，延長原有封頂息2.5厘的寬限期，8月底前已買入一手樓的客戶仍可享舊封頂息。 究其原因，相信是今年樓市交投減少及按揭市場競爭激烈所致。
供樓封頂: 樓市走勢｜美國加息對在港供樓影響！H按封頂調高每月供多幾多？買樓置業薦3招應對
曹氏補充，該中資銀行做法雖不代表美國息口見頂，但也意味着離息口頂位不遠。 各銀行取態不一，市面上的按揭產品及相關優惠五花八門，置業人士宜「貸比三家」，並留意息口走勢及市場環境變化，揀選最合適的按揭產品。 供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 假如到時進入加息周期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。