項目今天獲31份意向書，反應踴躍，較項目一期共收28份意向書更稍多3份，當中不乏大型發展商。 港鐵公布，何文田站第一期物業發展項目由高銀金融（集團）牽頭之高鉎投資成功投得。 高鉎投投資公司分別由Concept Pioneer Limited及Rich Region Holdings Limited 持有16.5%及83.5%權益；高銀金融及潘蘇通分持後者公司60%及40%權益。 【明報專訊】本周初接獲31份發展意向書的港鐵（0066）何文田站2期物業發展項目，昨日正式招標，截標日期為10月22日。 據悉項目補地價金額約74.8653億元，以可建住宅樓面最高63.93萬方呎計，每方呎樓面補地價約11709元，打破去年11月黃竹坑站第2期每呎補價10,576元紀錄，創鐵路項目新高。
2011年年中開始動工，歷時逾5年興建的觀塘線延線何文田站及黃埔站，終於有望在今年第四季初（即10月）落成啟用。 作為區內最大型屋苑的黃埔花園自1986年相繼入伙以來，在苦候30年後，終於等到這班列車的到來；相信連同兩個新站鄰近的一眾屋苑，將受惠通車而水漲船高，再配合下半年整體樓市回勇，區內屋苑後市的成交價量均可看高一線。 利嘉閣《HOMEfeel》今期樓市專題，特為大家走訪兩個新站，檢視其配套，並介紹周邊二手焦點樓盤，助大家先拔頭籌，登上新線頭班列車。 由開放式、一房、兩房、三房至四房也有提供，分層面積由最細290呎起步，去到四房雙套連工人房及工人廁的1,302呎。 因此，在衡量及歸納各項因素後，雖然樓盤車位不足，但因坐落黃竹坑站上蓋，有鐵路優勢，在交通一項可取得5分；以800個單位來說，單位間隔多樣化，在下方的「揀盤攻略」上，我們會作更詳細的分析，這一細項建議給予4分。
何文田站上蓋呎價: 車位：屋苑供應不足
信置營業部集團聯席董事田兆源認為，區內不少富豪居住，當中富二代料為目標買家族群之一。 何文田站上蓋呎價 項目主要可看到為低密度綠化景觀，項目正待批售樓紙，有機會於今年下半年推售。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 縱然後者望到維港，但造價卻較低，估計這跟日後「何文田站」上蓋會興建住宅阻擋景觀，以及朝向西南方單位望到「紅磡殯儀館」有關。 翻看價單，這邊單位包括「A座1-2室及7室」、「B座1-2室及8-9室」及「C座3-5室」拉勻平均呎價8,373元，比起朝向東北方向的「A座3-6室」、「B座3-7室」及「C座1-2室及6-7室」平均呎價8,684元，開價上低了大約300元一呎。
- 自通車概念於近月進一步發酵下，黃埔花園按月買賣交投量由低雙位數字進一步大升，七月份便曾錄得28宗成交，較六月的14宗大增一倍。
- 參考同區新晉指標屋苑造價後，初步估計何文田站二期項目每呎樓面地價約22,000元，總值約140.6億元。
- 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。
- 受港區《國安法》及新冠肺炎等因素影響，2020年下半年香港樓市的去向繼續備受關注。
- 利嘉閣《HOMEfeel》今期樓市專題，特為大家走訪兩個新站，檢視其配套，並介紹周邊二手焦點樓盤，助大家先拔頭籌，登上新線頭班列車。
- 縱然後者望到維港，但造價卻較低，估計這跟日後「何文田站」上蓋會興建住宅阻擋景觀，以及朝向西南方單位望到「紅磡殯儀館」有關。
同時，麥一擎指，年內將會銷售壽臣山深水灣徑8號及筲箕灣香島的現樓單位。 華懋集團銷售總監封海倫表示，集團年內將有3個全新項目推售，其中包括港鐵何文田站瑜一，將提供844伙。 另薄扶林域多利道項目涉及約118伙，長沙灣東京街項目提供約200伙。 有關項目的註冊結構工程師已進行全面及詳細的工程學分析，分析結果顯示行人隧道範圍的預計沉降幅度在71毫米內，此沉降幅度對行人隧道的結構安全不會造成影響。 何文田站上蓋呎價 土木工程拓展署轄下的土力工程處及路政署已分別就土力工程事宜及公共道路設施方面，接納該註冊結構工程師對預計沉降幅度的分析及估算。
何文田站上蓋呎價: 地產博客
當中，第8B座7樓A室，屬實用面積674方呎的三房單位，成交價為918.48萬元，呎價約 13,627元。 華懋集團銷售總監封海倫透露，項目料設有3個示範單位，展銷廳設於荃灣。 預期隨着東鐵過海綫開通，從何文田站2站可達港島區，往尖沙嘴亦只需數站，相信投資者都會對項目單位有興趣。
他續指，集團會視乎明日銷情，有機會盡推項目餘下101伙單位，短期內舉行第三輪銷售，並有提價空間，現時售價與理想呎價約1.6萬元仍有一定距離。 而項目昨日起至8月21日將於屯門時代商場進行路演力吸新界西客源。 而且本港經濟將於下半年改善；加上維持低息環境，料未來一年樓價升幅可達5%至10%。 會德豐地產常務董事黃光耀日前表示，樓價5月開始現反彈，對下半年樓價走勢感到樂觀，料有溫和升幅，增幅約5%至7%。 港區《國安法》立法後，他認為對社會有穩定作用；加上負面因素減少，對樓價有正面支持，雖然有部分市民考慮移民，但目前看不到有大規模移民潮出現。
何文田站上蓋呎價: 項目背景及特色
與黃竹坑站相同，何文田站的地理優勢明顯，何文田站在2016年10月已正式啟用，雖然目前只得一條線來往黃埔及調景嶺，但未來將是大型轉車站，來往新界與港島區都非常方便。 按港鐵時間表，包括何文田站在內的屯馬線全線預計會於2021年第三季才通車，而紅磡至金鐘段將於2022年第1季通車，屆時何文田站才能算真正四通八達。 華懋未來一年將推售的3個新盤之中，其中兩個便是由集團過往收租項目重建而成，包括西半山的大學閣跟薄扶林的碧麗軒。 新世界發展旗下沙田大圍站上蓋柏傲莊III，自公布拆卸重建後，累計錄得約423宗終止買賣個案，達成交量846宗的五成，亦即已售出單位當中有一半已經終止交易，而涉及總成交金額逾64億港元。 華懋銷售總經理陳慕蘭指出，提供844伙，其中第IA期提供447伙，面積311至1615方呎，提供1房至4房多元戶型。
由於只是初期階段，發展商一般會踴躍遞交意向書，以便日後可以獲邀入標，故獲多份意向書，屬市場預期之內。 參考同區新晉指標屋苑造價後，初步估計何文田站二期項目每呎樓面地價約22,000元，總值約140.6億元。 項目前日收到6份標書，涉及最少10家發展商，入標財團以大型發展商為主，包括長實地產（01113）、新鴻基地產（00016）及會德豐地產等，另信和置業（00083）亦夥拍龍光地產（03380）及嘉華國際（00173）等中資及中小型財團合作入標。 2021年12月，嘉里建設以55.878億港幣投得市建局土瓜灣鴻福街 / 銀漢街項目重建項目，項目佔地約4.9萬平方呎，總樓面約44.2萬平方呎，可提供665伙住宅，以及7.4萬平方呎商業樓面。
何文田站上蓋呎價: 單位(274個)
期內鷹君須就發展項目進行盡職審查，取得港鐵及興業銀行就約務更替的書面同意及手續等。 相比之下，華懋在2018年中標之第2期，推售時間較為明確，發展商近月曾透露，項目主打2至3房單位，最快今年推售樓花。 根據資料，2期的住宅樓面約639,382方呎，預計提供約800個單位，去年獲屋宇署批出圖則，將建4幢樓高25至26層的住宅物業（位於4層地下低層及1層地庫之上），預計2024年落成。 港鐵2016年推出何文田站第1期招標，總樓面最多742,716方呎，提供約900個單位。 值得留意的是第1期原本由高銀金融中標，2018年4月以60億元售予高銀金融主席潘蘇通。
至於啟德4B區4號地盤及屯門藍地兩地於昨日正式招標，啟德地的賣地條款中，規定最少一幢大廈的高限是35米，即六至八層高。 何文田站上蓋呎價 另新地去年高價投得長沙灣酒店地，現擬建一幢25層高酒店，提供975間酒店房。 【大公報訊】記者林志光報道：樓價回調地價卻不跌反升，港鐵何文田站上蓋第二期項目的每呎樓面補地價超過1.17萬元，為鐵路項目地價的新紀錄之餘，亦較該站首期貴逾38%。 新鴻基地產的元朗錦田北PARK YOHO Bologna，單日沽出兩伙，共涉1,783.42萬元。
何文田站上蓋呎價: 單位戶戶有海景
海名軒（The Harbourfront Landmark）由3座樓高54至59層的物業組成，高度逾為230米，為本港摩天豪宅地標，於2002年入伙，提供324個單位，每層兩伙，私隱度高。 住客會所總面積逾13萬平方呎，當中闢出多個獨立房間，提供不同設施，包括按摩室、私人健身室、桌球室及理髮室等，務求住戶可以獨享私人空間。 今次招收意向的何文田站第2期住宅項目的周邊由忠孝街、佛光街、仁風街及漆咸道北所圍繞，分兩期發展。
屋苑雖為單幢物業，惟設施齊備，戶外園林泳池、健身室、兒童遊戲室、多用途室等一應俱全，物業僅提供186伙，可謂彌足珍貴。 海逸豪園業主持貨力強，放盤量不算多，業主傾向惜售，年初樓價受壓時，首季每月平均只有數宗買賣成交，直至次季市況回穩，屋苑呎價重上萬四至萬五元後，成交量才重返雙位數字。 何文田站上蓋呎價 屋苑八月中錄得4期海逸灣18座低層A室一宗買賣成交，單位實用面積1,113方呎，以1,850萬元成交，平均呎價16,622元；預期海逸豪園第四季將續受惠通車效應，成交量價維持堅挺。 發展商在20210年4月23日開出首張價單，合共160個單位，扣除最高18%的即供折扣額，即供均價29,688元呎，遠遠拋離同區新式的住宅「南灣」以及「深灣軒」等，創出鐵路上蓋新盤開售新高呎價。
何文田站上蓋呎價: 建築合約、補地價共涉96億 每呎成本約1.3萬
何文田站第二期項目位處地段西南面，最高可建住宅樓面近64萬平方呎，以補地價74.86億元計，每平方呎補地價逾11000元，較2016年批出的第一期高出38%，分紅比例則降至25%。 有測量師認為，項目設有分紅機制，有效攤分發展風險，對發展商吸引力較大，並預計日後落成單位每平方呎售價可達35000元。 何文田站上蓋呎價 最近易手的單位在七月份成交，為6座低層A室，實用面積1,215方呎，以1,870萬元獲承接，實用呎價15,391元。 何文田站通車後，住客將來可經愛民邨取道忠義街有蓋行人天橋直達新站，轉乘多線列車前往香港各區均十分便捷。 海逸豪園（Laguna Verde），為紅磡臨海豪宅，共分為5期發展，合共提供逾4,700多伙，部分單位飽覽維多利亞港及鯉魚門海景。 港鐵黃埔站開通後，屋苑住客出入更為方便，前往他區的乘車時間將大為縮短，但同時屋苑有和黃公園作為偌大的後花園，故仍不失自成一角、旺中帶靜的優勢。
讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 至於維港匯，筆者都有睇示範單位，熟悉筆者的朋友都知道我是西九龍粉絲，這個樓盤規模、質素不用懷疑，睇過示範單位後，有不少印象深刻的亮點，例如大單位的開則，其他樓盤的三房、四房單位通常都會有很長的走廊，它可以做到近乎冇走廊，空間感大增。 幾個新盤，論位置，筆者最喜歡何文田單幢盤Prince Central及瀚名，傳統豪宅地段，名校網、名牌發展商，買家肯定有信心，加上伙數不多，發展商推盤壓力不大，可以慢慢賣，價錢肯定不便宜，以Prince Central為例，呎價要2.7萬多起步。
何文田站上蓋呎價: 經濟
至於毗鄰何文田站的新鴻基地產天鑄，天鑄I期實用呎價更超過3萬元，天鑄II期實用呎價則約2.9萬元，買家可獲稅務回贈。 帝庭園（King’s Park Villa）前望京士柏道花園及京士柏公園，屋苑置身大量綠化空間之中，猶如生活在鬧市的綠洲，環境清幽，景觀開揚遼闊，可謂與藍天白雲綠樹林為伴。 屋苑共有六座，共約360伙，採三房戶設計，其中一大賣點是實用率高逾八成，實為難得之選。
資料顯示，剛批出的何文田站第一期項目，總樓面約74.27萬方呎，提供約800至1,000個單位，補地價金額超過62.82億元，每方呎補價約8,459元，分紅比例固定為35%，為有既定分紅比例以來最高。 雙方已訂立框架協議,鷹君將承擔發展協議下作為發展商的所有權利、享有權、義務及責任。 鷹君已向港鐵支付10億元的可退還誠意金,而誠意金將由港鐵託管至本月25日,在此日前前,鷹君可就何文田站上蓋發展項目進行盡職審查,準備落實最終協議。 屋苑以用家為主，買賣向來並不活躍，今年暫錄約3宗成交，最近一宗為六月份的中層E室，實用面積906方呎，以1,248萬元成交，呎價為13,775元。 住客將來可沿牧愛街出口前往佛光街，再經有蓋行人天橋直達何文田站。
何文田站上蓋呎價: 地產話當年｜豪景花園銷售超過30年
定價料參考何文田當區豪宅物業，以及另外一些近年鐵路上蓋新盤，如九龍站及黃竹坑站等。 由信置（0083）、中海外（0688）及嘉華（0173）合作發展的西鐵錦上路站第一期項目，是下半年有望推出的西鐵站上蓋伙數最多的項目，涉及約2,200伙。 該項目將興建7座樓高16至17層的住宅大廈，預計於2025年或之前落成，若該項目在下半年推售，樓花期可長達逾4年。 項目的住宅樓面面積約123.6萬平方呎，另設有21.6萬平方呎的非住宅樓面面積，將用作商業、重置停車場及公共交通交滙處之用。
何文田站上蓋呎價: 按揭計算機
萊坊高級董事林浩文表示，是次項目規模大，相信參與競投以大型發展商為主，部分財團會採合資形式，並估計中資獨資機會不大，亦沒有原因再高價搶地。 因為中標發展商要負責該項目的補地價，建築費、賣樓宣傳費及利息雜項等一切支出，更要支付一筆可觀金額予港鐵以取得項目發展權，業內人士估計，華懋在該項目的總投資約150億元，即總成本樓面呎價約2.35萬元。 至於恒基地產旗下粉嶺北ONE INNOVALE-Archway次輪今天截票。 恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目截至昨午1時累收逾8,000票，以明天發售182伙計，超額登記近43倍，不少為新入票客戶。
何文田站上蓋呎價: 熱辣新盤放送｜華懋何文田站I期命名「瑜一IN ONE」 提供844伙
樓盤的第一二座以一層兩伙為主，每戶均附設私家電梯大堂；而三至七座則為每層三伙設計，而八至十座則為一層四伙，屋苑面積由425-3,024呎之間，在2010年12月落成入伙。 截至2020年11月止，南灣平均呎價約為23,000元，一個最細的一房單位入場價也要900萬起步。 2018年4月24日，高銀金融以總代價124.03億元，向集團主席兼大股東潘蘇通出售何文田常盛街的九龍內地段第11257號的用地60%權益，以及港鐵何文田站物業發展項目第一期50.1%權益。 據了解，第二期的補地價達74.8653億元，每呎樓面超過1.17萬元，打破去年底港鐵黃竹坑站第二期每呎補價約1.06萬元的紀錄。
何文田站上蓋呎價: 香港主要物業
一個實用 呎的兩房單位，現時二手價約售 萬元；而一個實用 呎的三房單位，現時二手價約售1000萬元。 截至2020年11月止，屋苑平均呎價為18,176元，一個實用300多呎的單位，售價約 萬元之間。 2010年7月，城規會把「黃竹坑站上蓋」改劃為「綜合發展區」，容許作住宅及商業項目，「總綱發展藍圖」在2013年終獲城規會核准。 由於發展規模龐大，無論城規會會員及區議員均關注日後「黃竹坑站」上蓋項目發展後，對區內交通帶來的負荷，事關香港仔隧道擠塞情況從未改善。
何文田站上蓋呎價: 最新要聞
據統計，下半年共涉逾20,000個一手單位可以推出應市，當中約四成（逾9,000伙）為鐵路上蓋新盤，發展商定價的確有壓力之餘，買家要找交通方便的新樓，不妨由相關項目入手。 華懋集團銷售總監封海倫表示，踏入兔年，集團將有三個全新項目推售，其中包括港鐵何文田站首個上蓋大型住宅項目「瑜一」（共提供844伙）、薄扶林域多利道項目（約118伙）及長沙灣東京街項目（約200伙）；涉及單位數目共約1162伙。 而本財政年度鐵路項目供應較緩慢，目前只有何文田站第一期項目批出，但隨港鐵南港島線下周通車，相信黃竹坑站上蓋項目將緊接短期內推出。
根據招標文件顯示，該項目的補地價近75億元，以可建樓面近64萬方呎計，每呎樓面補地價逾1.17萬元。 至於華懋支付與港鐵的該筆競標價，市傳超過40億元，則可分兩期支付，首半須於彼此簽約後21日內支付，餘半則於項目最後入伙紙發出後，或售樓收益超過總成本後再支付。 山頂地皮流標雖令業界略調何文田站上蓋第二期項目的估值，不過，卻不太影響發展商入標情緒，港鐵（00066）於前日截標時收到八份標書，涉及十家發展商參與其中。
2016年底批出的何文田站首期項目，每呎補價只約8459元，即不足兩年，該站的補價便急升逾38.4%。 有發展商認為，由於已處歷史高位多年的樓市，正面對多項不利因素，隨時令經濟逆轉及樓價掉頭回落，故不惜降低將來的分紅收益，以吸引發展商能更進取出價，爭奪發展權。 他認為，今年樓市平穩發展，樓價呈上升趨勢，近一個月新盤銷售理想，而二手市場反應亦不俗，當疫情開始穩定，香港經濟環境開始復甦，在經濟好轉支持下樓市仍然會向好，預期明年樓價會錄得5%至8%升幅，若果順利通關後，將會有更多購買力支持，升幅更為顯著。 何文田站上蓋呎價 華懋明年推盤集中豪宅項目，區慶麟指，市場對豪宅有相當需求，今年集團不少豪宅新盤的餘貨單位銷情都相當不錯，「由九龍塘雲門、賢文禮士到屯門琨崙全部沽清，價位在5,000多萬至1億元，即使是近期推出的清水灣玥廬亦只剩最後兩個單位」。
在各項外圍及本地因素影響下，估計今年香港住宅樓價仍在調整期，下調幅度約5%。 新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，一期單位間隔由開放式至三房，另設特色戶單位，單位實用面積254至692平方呎，其中標準一房及兩房單位佔71%，開放式單位也佔16%，至於三房單位只佔約8%，另設少量特色單位。 華懋旗下大學閣本月連環錄得多宗成交，共套現逾2億，最大額為1座10樓B室，面積1584方呎，單位連1個車位以7680萬售出，呎價48485元，項目迄今累售19伙，套現逾14.6億。 封海倫續稱，何文田站上蓋項目瑜一分3期發展，其中1A及1B期已獲批售樓紙，分別提供447及183伙，項目第3期發展1C期已申請售樓紙，提供214伙，集團將待1C期批出預售後始正式推盤，預計1C期亦有機會於季內取得預售樓花同意書，隨後便部署推盤計畫。
項目為於九龍市區，距離港鐵南昌站約5至7分鐘步程；也鄰近大型商場、南昌站上蓋的V Walk，購物交通也便利，勢成追求便捷生活的打工族或分支家庭熱選，發展高也表示，GRAND VICTORIA售價將參考同區臨海物業及部分港島項目。 大圍站上蓋住宅項目第1期共有2座住宅大樓，提供783伙，單位間隔由1房至4房，預計關鍵日期為2022年9月30日。 至於項目第2期由3座住宅大樓組成，也正待批預售，間隔則由開放式至4房，預計關鍵日期為2022年11月30日，亦有機會今年內推售。 而第3期則由2座住宅大樓組成，間隔由1房至4房，目前仍未入紙申請預售，有望於明年推售。 港鐵（00066）早前指，與高銀地產及鷹君已就何文田站第一期物業發展項目的發展事宜達成協議，並簽訂更替合約，港鐵會與鷹君攜手完成此項目工程。 他相信，第二期提供單位以600至700方呎中小型戶為主，同時會作洋房混合發展，預期樓面呎價約1.78萬元。
該發展位處整個車站的西南方，周邊由忠孝街、佛光街、仁風街及漆咸道北所圍繞，預計可於二○二四年落成。 該站上蓋分兩期興建，其中補地價金額逾62.8億元的第一期，已在一六年批出，當時由高銀金融（00530）奪得，現由該集團主席潘蘇通全資擁有。 另外，長實夥新地合作發展的屯門飛揚第1期昨日加推47伙，首次推出地下連特色前庭戶，並於本周五發售82伙。 長實高級營業經理楊桂玲表示，精選山景單位深受買家歡迎，3天內熱銷共44伙，因此加推精選山景單位，當中入場單位為1房戶第1座1樓H單位，面積266方呎，折實價393萬元，呎價14,774元。 他又指，自去年社會運動、中美貿易戰到近期疫情、港區《國安法》、未來中美關係，以至立法會及美國總統選舉等，正影響樓市走向。