銀主盤缺點有機會有很多，所以買家在買入前需要向地產代理或律師查詢清楚。 當業主經銀行或財務公司申請按揭貸款，購入單位後，業主未能按時償還債項。 承按人可以要求借款人即時償還貸款，如果業主無力贖回貸款，銀行或財務公司便可以向法院提告，收回抵押物業，並再委託代理或拍賣行以招標、拍賣或沽售的形式轉手。 一般來說，銀行就是銀主，樓盤就被視為銀主盤，不過有時候銀主未必是銀行，可能會是財務公司亦說不定。 很多時看新聞報道，總看到不少關於銀主盤拍賣的新聞，部份成交更被市場形容為「執平貨」，究竟銀主盤是否跟低價劃上等號？
什麼是銀主盤: 銀主盤意思: 什麼是「銀主盤」?
銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。 如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。 銀主盤拍賣會經由獨立的拍賣行或會計師行進行，因此買家留意報章或網上廣告，街上亦會貼上銀主盤拍賣廣告。 假如買家最高出價仍低於銀行底價，那銀行便改為將單位留待下次重新拍賣。 買家應留意合約上的條款，例如銀主不會負擔物業的負債，如管理費欠款、利息及法律費用等，也不負責還原單位內的非法改建等等。
- 買家在購入單位時需「拔針」才可做樓契，除了當中所牽涉的費用外，律師費亦會較一般樓宇契約為高，買家需多預留資金。
- 但自2021年起，原業主開始把物業向不同財務公司加按借貸，直至2022年為止，單位最少有23次加按紀錄，金額由30萬至逾200萬不等；惜業主最終無力還款，單位被銀主接管及放售。
- 如出現個別問題，買家可先行瞭解銀行是否接納有關狀況，又或是否可就有關問題找出解決方案。
- 除了拍賣外，銀行亦可委託地產代理放售物業，開價一般以市價做參考。
- 拍賣後立即繳付10%訂金及簽署正式買賣合約，一般在45天後正式成交。
惟「正資產」業主在週轉不靈時，還可變賣物業以支欠款；可負資產業主如資不抵債，出售物業也未能「貨銀兩訖」，那物業就有較大機會淪為「銀主貨」，加入拍賣行列。 買家購房後準備申請按揭時，都會請銀行對房屋進行估價，以此來決定可借貸的按揭成數，但你知道嗎，其實在簽約買賣合同前，就可以先到銀行或是網上做房… ● 是否凶宅：就如一般樓宇買賣，盡量check下該單位是否凶宅，就算你百無禁忌，都睇下會否影響銀行估價，以免按唔足。 亦有因為樓價出現下行趨勢，物業成為負資產，而業主認為樓價仍會繼續下跌，覺得繼續供樓並不划算而主動放棄供樓，物業亦因而淪為「銀主盤」。
什麼是銀主盤: 獨家A.I.按揭評估
最近將軍澳區南部接連有3個屋苑共4伙單位淪為銀主盤，涉及物業價值共1.6億元。 銀主盤主要因經濟環境及就業市場轉差、失業率上升、拖欠比率上升、負資產個案增加以及資不抵債的程度加劇而形成。 而原則上，銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別，同樣銀行會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數。 銀主盤樓價雖然比市價有折讓，但需要查清楚物業的財務情況，例如上手業主是否已還清債務，物業住址是否屬於財務機構登記的地址，以免買入後仍被財務公司滋擾。
- 首先，出現銀主盤的原因是因為業主無法償還貸款，銀行必須要收樓並重新在市場上賣樓以填補業主欠下的款項。
- 想以低於市價的價錢買樓，可以考慮「銀主盤」，銀主盤往往是以低價成交，因此吸引一班想執筍貨的投資人士青睞。
- 小於在香港工作三年了，從事金融行業，她之前一直租樓，沒有想過要買房。
- 而且除此之外，買銀主盤跟買賣二手樓的流程，也截然不同。
- 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
- 不過，凶宅沒有明確的法律定義，而且查冊亦不會顯示，因此買家需要向地產代理或律師查詢。
所以買入銀主盤前各位買家記得記得要去睇樓了解物業現況，畢竟物業是以折扣價買入，假如買入之後原來業主需要處理一系列的裝修、執漏工作，當中的成本也是可大可小，所以最好要睇一睇樓才扑鎚。 買銀主盤時，其中一樣最重要必須留意的部份，是銀主並不會為任何有物業相關的法律問題負責，而在買家簽約時，合約亦一定會有寫明。 這裡所說的意思是指，銀主並不會對物業進行任何修葺或改動，而所有上手業主對物業作出的改動，也是由新買入物業的業主去處理負責。 什麼是銀主盤 一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上，而只會由一行獨家處理。 例如底價是 450萬，而銀主的目標價是500萬，如果最終拍賣金額是470萬，銀主當然可以接受出價，但如果不合心水價錢的話也可以流標處理。
什麼是銀主盤: 成交期
由於銀行不會公開其他標書的報價，因此這種入標方式稱作「暗標」。 買銀主盤不同買二手樓，在成交期上是由承按的銀行決定，一般成交期為45天。 因此買家在申請按揭時要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。 尋找銀主盤：銀主盤廣告可於拍賣行網站、報章、地產舖甚等地方見到樓盤廣告，買家可以上述渠道物色，當中會包括拍賣日期、時間和地點，了解了資料後，一般須經代理洽購銀主盤。
什麼是銀主盤: 什麼是白表必看攻略
沒有人會希望看到負資產大增，但負資產是樓市的滯後指標，反映去年加息、疫情的負面因素。 真正影響供求的銀主盤數量未有大升、宏觀利好因素增加的大環境下，不宜因為負資產數量增加而看淡後市。 若然$92 億物業抵押貸款不足夠10,000宗時，即是說，必須連銀行一按物業按揭都要出現資不抵債的情況，才可 “圍” 夠 10,000 宗銀主 / 負資產的宗數。 在過去24個月， 在當月LTV ratio 平均只有55% 的情況下，要使到連一按都出現負資產或者為主，樓價從今天起必須要跌超過45% 才行。 根據金管局的規定，如果這些財務公司提供不符合金管局要求相關的按揭貸款，銀行便須停止與這些財務公司的信貸關係。
什麼是銀主盤: 物業有否改裝或僭建等違法問題
至於29間有經營物業相關貸款業務的財務公司的整體權益及負債中，大約有四成是銀行借款，反映銀行信貸是這些財務公司的主要資金來源之一。 【明報專訊】收緊按揭後，不少買家轉買為租，令租賃市場轉趨活躍。 原業主2015年1月以635萬元購入，租金回報3.8厘。 雖然財仔盤樓價較低，惟市場供應不多，如果有急切買樓需要，又想低價入手，不妨多做資料收集，了解二手市況，即到千居搜尋優質樓盤。
什麼是銀主盤: 業主放盤
有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。 如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或委託拍賣行拍賣物業。 斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。 單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。
什麼是銀主盤: 買入銀主盤流程
事實上，究竟目前業主拖欠銀行還款的比率是否嚴重呢? 以金管局公布數字來看，未償還按揭貸款的「拖欠比率」升幅達一倍，但整體數字拖欠金額不算高企。 截至2020年6月止，貸款額拖欠三個月以上的比率為0.04%；而拖欠六個月以上則為0.02%。 以整體未償還貸款額15,149億元，拖欠三個月以上的貸款額為6.05億元，而六個月以上則為3億元。 故此， 有興趣想要購入銀主盤的朋友， 最好事先了解清楚， 如果單位已經是慘不忍睹， 當然便要出一個更低的價錢了。 什麼是銀主盤 典型的財仔盤通常會記存十幾條以上的押記(註契)，當中包括財務公司放債押記，也有大量的信用咭或大廈維修欠費押記。
什麼是銀主盤: 購買銀主盤注意事項
與一般買賣二手樓不同，在成交期上買家沒有話事權，是由承按的銀行決定，一般成交期為45天。 買家申請按揭要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。 有時銀行在所有報價中，沒有一個是可接受時，便不會出售單位，因此即使是報價最高亦不一定買得到。 同檥道理，在拍賣行中，即使是叫價最高，亦會因叫價未達銀行及業主可接受的範圍，銀行都可收回物業不作出售，重新評估留待下次招標或拍賣。 銀行收回物業時，一定會為物業做估價，並會以貼近市價出售物業，並不會只以業主餘下借款將物業出售。
什麼是銀主盤: 購買銀主盤的好處及問題
雖然銀主盤開價較市價低，但亦考驗買家對契約的了解。 因為銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益，通常銀主不會負擔物業的負債，例如欠交的管理費，利息及法律費用，買方需要支付欠款。 同時不保證物業業權完整，不負責還原單位內的非法改建，以及要求買家負責銀主的律師費。 但大家要留意成交期是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 買家如果想為銀主盤申請高成數按揭，就最好及早準備定文件，預留審批時間。
什麼是銀主盤: 按揭hibor懶人包
但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。 放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。
什麼是銀主盤: 買入財仔盤前，要做甚麼準備？
其實即使你準時供樓，樓按只有市值百分之一，銀行一樣有權要求還款。 即是説，所有樓按都有可能被call loan,而業主沒有足夠現金還款的話都有可能是銀主盤。 凡經法院申請強拍的「銀主盤」或「財仔盤」，可獲豁免額外印花稅；但若財務公司不是按法庭判令出售，而該物業於上手業主購入後三年內轉售，則涉及額外印花稅，新買家或需繳付此稅款。 由財務公司收回物業至成功拍賣，需時一年或更多，期間物業處於空置狀況，或導致日久失修，新買家接手後，一般要預留多些資金，用作翻新或裝修。 而成為銀主盤的單位， 只要內裡沒有大問題， 通常在申請按揭上， 也沒有太大問題， 因為理論上來說， 新業主只是購入了一個普通單位， 並不像兇宅般難以申請按揭。 銀行或財務公司定期會將部份銀主盤交予拍賣行，作公開拍賣，由參與拍賣會的公眾自行出價競投。
什麼是銀主盤: 樓市資訊
若樓市轉弱，物業淪為負資產，業主看淡樓市而主動放棄供樓，也是被稱為「銀主盤」。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
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不過，需要留意的是該物業本身是否有違法改建的問題，因為銀行對於有違例建築的物業可以拒批按揭，而這種情況跟是否銀主盤無關，即使是普通二手樓買賣時，買家都要留意。 銀主盤簡介銀主盤是指在按揭期間，業主因一時財政問題，引致拖欠或無力支付銀行按揭供款。 什麼是銀主盤 銀行首先要求業主將單位以個人名義進行拍賣，如果單位未能成功售出，最終會遭銀行以按揭條款及循法律途徑，根據 規定，向法庭申請破產令，收回物業，並將物業於市場拍賣、出售或出租，即成銀主盤。
什麼是銀主盤: 樓市動向
據悉， 單位原業主於2014年6月以497.2萬元買入單位，現單位帳面升值162.8萬元或約33%。 什麼是銀主盤 據個別銀行就上址的網上估價，分別為656萬及706萬元。 再參考同類兩房戶成交，為6座高層D室，實用面積相若，同望工廈景，去年12月底以786.8萬沽出，即上述銀主盤成交價較一個半月前賣平126.8萬元或16%。
什麼是銀主盤: 什麼是銀主盤?
不過要注意的是，銀主盤成交期較短，一般而言只有45天，所以最好要準備妥當個人入息資料文件，如果要申請按揭保險，就需要額外更多時間。 她說，一般銀主盤與二手物業類同，準買家不會因此影響按揭成數，除非單位本身樓契有問題，例如不是全契，或者本身樓契有遺漏等。 雖然有方法解決，但就會相對麻煩，所以準買家於買入單位前一定要向銀主一方作出查詢。 一般物業的業主如果遇有經濟及資金問題，無法償還銀行或是財務公司的按揭貸款，造起「斷供」問題，銀行或財務公司收回物業，令單位變成「銀主盤」。 樓按 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
什麼是銀主盤: 樓市指標
柯比強調，美國對領空保持警惕，總統一直將國家安全利益放在首位。 什麼是銀主盤 加拿大總理杜魯多表示，當地星期六在加拿大西北部上空發現不明飛行物，加拿大及美國出動戰機升空，美軍F-22戰機將不明飛行物擊落。 加拿大軍方將展開搜索，再分析殘骸，杜魯多又表示，與美國總統拜登討論事件。
什麼是銀主盤: 按揭專區
另外，假如銀主盤本身預定在明日公開拍賣，但今日已經有買家率先出價550萬高價買的話，銀主同樣可以將單位賣出而取消再在拍賣行拍賣。 另外提提大家，記得在投標前先做定功課，否則拍賣價有機會和市價相同甚至高於市價。 銀主拍賣好處是出售房子意欲較強，開價較不少二手房業主實在，但要留意銀主盤多以拍賣形式出售，價高者得，最後拍出價未必一定低於市場價，拍賣前最好做足功課瞭解清楚樓房市場價，以免盲目追價得不償失。 故此買方在買入單位前宜委託律師查看業權是否有瑕疵、從土地註冊署索取查冊，查看有否違反建築物條例或其他法庭頒令、物業有否僭建問題、結構性間隔改動等。
什麼是銀主盤: 置業手冊
你可以出一個價加小訂支票送去銀行(小訂要冒業權不清的險), 但佢地多數唔會即時答你, 因為佢地都要去估價. 如果你出的價到價, 或已超出估價, 銀行會賣. 未到價就有些銀行會還個價, 有些就只會說未到價(經紀最不喜歡這種不知價的盤–是為有難度). 如果銀行還價而買家不追價, 那經紀就會拿著個價去賣(所以經紀有個實價, 而銀行一般一個月內不會去重新估價的).
什麼是銀主盤: 地產博客
這是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 買家買入該單位後會被視為非自用住宅物業申請按揭，如果本身沒有按揭負擔者，按揭成數只有五成 ; 相反，按揭成數只有四成。 樓價下跌 負資產上升惹關注 去年10月公佈的《施政報告》， 提出放寬按揭保險成數，首置人士購買 800 萬元或以下單位時，可申請最高九成按揭；逾 800 萬元至 1,0… 不過，銀行都不會向「半契樓」承按，而且要集齊業權需時，業權愈多人持有，要集齊時間愈長，甚至可能不能集齊。
咁簡單講，嗰間銀行就係銀主，個物業單位叫做銀主盤。 他表示，不少代理行或拍賣行現時亦有提供律師講解，但部分則沒有，那就要視乎準買家是否對代理解釋有信心，若有任何不明白、覺得單位涉及的問題仍未妥善解決，便不宜簽約。 其次，在政府放寬防疫、中港通關、市場對加息預期降溫的情況下，預期樓價在今年將可回穩。 樓價止跌，負資產數量會減少、少部份因個人財務問題而變得難以應付供樓的業主，可以選擇在二手市場放盤。 首先，一般來說，財務有問題的樓按借款人，會先出現延期還款，拖延一段時間，才會正式斷供。
另一方面，在銀行收回物業時，會為物業進行估價，而在將其出售時，也會以貼近巿價開售。 但很多時候，銀主盤的成交價，都有可能會比巿價平10至20%，只是要注意的是，通常這些單位，質素可能會比較參差。 什麼是銀主盤 故此，有興趣要購買銀主盤的朋友們，最好自己也懂裝修行情，也需要預留款項作裝修之用。