原有的裕民坊文化已改變，在新式商場下的地庫裕民里，難回復昔日的社區文化。 盧家已身故的爺爺（人稱「咖啡佬」），跟吳太相識數十載，是舊街坊。 吳太說，五街及十三街一帶早在10年前的九龍城地區諮詢平台已納入優先重建範圍，當時一眾舊街坊都期望重建能改善居住環境，但等了一年又一年，大廈狀況越來越差，不少老街坊的身體亦一年不如一年，重建卻杳無音信。 Yoho Midtown的業主委員會也向各住戶發信表示關注，提出擔心地盤施工期間造成的空氣、噪音污染外，認為當局也未有考慮區內交通配套、社區設施；以及建後對物業產生的屏風效應，故現正召集一人一信向發展局提出反對意見。 由於已落成的「Yoho Midtown」第一期，其屋苑呈L型朝向會所排開，「1-5座的C、D、E室」、「6-8座A、B、F室」、以及「9座的D、E室」均會正望這幅用地。 張先生去年斥資700多萬元購入的8座高層A室，就是其中一個會面向該用地的單位。
不過她認為即使如此，由於文苑樓本身位於鬧市，有較多市民途經，當局應盡快跟進，包括發出命令要求業主遵循，以免危害途人安全。 前油尖旺區議員朱慧芳表示，文苑樓早於半年前被發現大廈外牆出現裂縫，引起不少居民關注。 研究制定了市區更新大綱發展概念藍圖，建議把兩區分為五個市區更新潛力地區，各具不同的規劃主題，例如建議把旺角東及西發展為動力商貿區、大角咀變身綠悠社區、油麻地會成為歷史文化生活區。 研究亦提出五個發展節點，為區內的重點發展，設計上各具獨特性，將有助帶動四周的更新。 日前，我與韋志成總監便前往其中一個節點—旺角東水渠道城市水道—的位置視察。 市建局接手尖沙咀河內道K11項目，刻意把康和里這條富特色的小街納入重建範圍，明顯地，便是列斐伏爾提出的「空間的表象」的反映，市建局與地產商聯手，先收購業權，再暗暗張貼告示，然後加速重建，建成一幢呎價過萬的豪宅，一座以藝術為名的商場，以及一間集團式酒店。
舊區重建例子: 表: 政府揀選收回用地的準則
我相信大家都會感受到，水道公園將令花墟及其周邊地帶煥然一新，在旺角煩囂的環境中，提供一個消閒康樂好去處。 除了大型商場一貫強調的先進設施和享樂體驗之外，商場特別以「藝術」為主題，冀招徠對藝術有興趣的消費者，這亦是資本主義資本累積方式改變，大眾市場（Mass market）退居次要位置後，出現的一種新消費美學模式。 利基市場（Niche market）的運作邏輯，首要是強調產品的獨特性，並且要給予消費者美好的想像。 誠如K11網頁所言，消費者到那裏購物，能感受到獨特的人文藝術氣息。 其次，消費者光顧那裏的商店，設身於不同的藝術作品，購物時也顯出獨特的品味。
- 「大笪地」就是一個好例子，在八十年代被清拆後，其文化即被徹底破壞，後來重新設立，最後也以失敗告終。
- 但重建所帶來的「仕紳化」負面影響，如租金、管理成本提高等，都極可能造成原地的社會階層、活動的上濾，失去老港味或老台味，皆是避免不了的妥協，但即使面對這些挑戰，香港市建局除了因應社會要求精進改革做法外，這十幾年來是亦步亦趨地挺進，展現極高的行政效率。
- 不過《危老條例》還是有些限制條件，申請房屋不能是具有歷史、文化、藝術與紀念價值的建築物，也不能位於工業區，必須符合「危險」和「老舊」兩項資格。
- 日前，我與韋志成總監便前往其中一個節點—旺角東水渠道城市水道—的位置視察。
- 市區重建局：進行市區更新時，應採用「以人為先， 地區為本，與民共議」的工作方針。
相反，如果舊樓夾在新建高樓大廈之間，地盤面積細，發展商再起，也只能夠起到單幢樓，除非所在地段非常搶手，否則都未必會是地產商的首選。 物業成交價之高低，由自由市場根據供求來定奪；那麼「收購價」又是如何決定？ 不少舊區雜亂無章，需待重建，過去重建舊區進展緩慢，原因是當局欠全盤策略。 如2018年施政報告提出以一幅啟德用地興建安置屋邨，以重建土瓜灣兩個舊邨的計劃，被轟僅屬零碎式重建，無助改善整個土瓜灣區的面貌。 要重建整個社區，收購土地已是阻力重重，因賠償金額過低，以至有項目收購多年仍未清場。
舊區重建例子: 市區重建
囍帖街位於香港島灣仔區莊士敦道、皇后大道東間的利東街，屬於發展相對早地區，招牌林立、人車爭道、居住環境擁擠髒亂，加上人口增長快速，4~5層樓的唐樓（近似台灣臨街的騎樓公寓）已無法容納不斷增加人口。 舊區重建例子 因此，市建局將利東街兩側唐樓加上鄰近的麥加力歌街老屋，一併納入灣仔區重建項目，2003年開始推動重建，2015全部重建完成。 觀塘是香港第一個發展的衛星城市，隨著產業轉型，觀塘也從工業中心轉變成香港重要的核心商業區。
於 2000 年以前，市區重建的職責落於「土地發展公司」（土發公司）身上。 土發公司根據《土地發展公司條例》於1988年成立，是市建局的前身，與市建局一樣，是一個獨立的公營機構，並不從屬於政府。 而更新前或更新進程中之圖片，包含更新前環境、辦理相關活動、施工中照片、配置圖⋯⋯等，其來源多從實施者及更新會取得，台北市政府更新處及台北縣城鄉發展局於此處幫忙甚鉅、協助很多。
舊區重建例子: 內容—
《財政預算案》繼而預留約220億元推展首批「一地多用」發展項目，其中包括為荃灣市中心內數幅「政府、機構或社區」用地作整全規劃。 根據初步構思，荃灣市中心的項目包括荃灣大會堂及前荃灣裁判法院用地、荃灣雅麗珊社區中心用地、戴麟趾夫人普通科門診診所及聯仁街熟食中心用地。 我們正研究如何整合有關設施及用地，以提供更多社區設施及釋放土地作其他配合社會需要的用途，從而帶動社區活化，並有助促進私人發展商積極參與重建毗鄰地區。 反之，「樓宇復修」這種成本較低，不會令社區突變，更照顧了「任何社群的合法權益」和「減少居住在惡劣環境人士的數目」。 市建局二零一二至二零一三年報告顯示：「市建局樓宇復修服務區內的一千四百五十幢樓宇中，我們已為約八百三十幢樓宇（約三萬一千六百個單位），完成或接近完成樓宇復修工程。」但對比起二零零一年《市區重建策略》所提的數字，進度仍欠理想。
另一立法會員議員柯創盛則關注，特別搬遷方案內容複雜，希望市建局以人為本，主動接觸所有受影響的商戶及其他持份者，向他們逐一講解方案內容。 市區重建局成立至2012年，推行了56個重建項目，令到3萬4千戶居民受惠，並且為到房屋市場提供約1萬9千個新住宅單位。 同年9月3日，市區重建局位於深水埗首個「需求主導」重建項目（頁面存檔備份，存於互聯網檔案館）取得突破，逾8成業主在60日考慮期屆滿前同意將其物業出售予該局，是該局歷史上首個落實由業主申請重建的項目。 同年12月，為了協助增加香港土地供應，市區重建局表示於未來5年將會加快重建步伐。 主席張震遠表示，有需要研究將更多的工業大廈更改作為房屋用途，惟現時市區重建項目的速度太慢，每個項目至少歷時7至8年，大型項目超過10年，他直言需要認真探討各個環節是否有加快的空間。 他透露，市區重建局方於未來5年計劃投放250億港元進行重建發展及樓宇復修等，又會逐步接手香港房屋協會的樓宇復修工作，預計涉及6千7百幢樓宇，惠及約23萬個單位的業主。
舊區重建例子: 【強制驗樓】疫情過後700幢樓宇收「驗樓令」 居民促政府重啟資助計劃 舊樓業主無助哀歌 維修問題無限輪迴
因為在香港人的眼中，這個城市根本沒有所謂「重建」、「不重建」的概念。 對營營役役的香港人來說，「起完又拆，拆完又起」不但正常不過，更認為這是經濟發展必然的過程。 每天香港都有舊樓被拆卸，過一兩年之後就會有一幢幢新落成的高樓大廈。 這種轉變當然不會嚴重影響區內居民的生活，各人依然每天上班下班，於是大家便有一個印象，以為「重建」只是一小部分或局部地改變居住環境。
可是，「雀仔街」在重重的商業利益下，最終也被拆卸重建，這正好反映了保育政策的不足。 例如香港各項都市重建項目，其客觀結果就是把舊的清除，代之以煥然一新、符合現代化生活模式的新建築。 據悉，路政署接獲灣仔海傍商廈的投訴，指剛於四年前粉飾過的、橫跨港灣道的政府行人天橋，其外牆顏色與附近大廈不協調。 於是路政署就計劃動用一百萬元，把該天橋進行翻新，漆上商戶要求的紅色，以求更配合四周的環境和景觀！ 多名灣仔區議員雖然批評當局不應過分遷就商戶，怕開了「壞先例」，但基本上也認同粉飾天橋可美化環境（【星島日報】，2006年5月25日）。 另外，旅遊事務署為促進香港旅遊業的發展，在多個熱門旅遊點推行「旅遊區改善計劃」，以翻新這些旅遊區的外貌及提升設施，包括增加新的指示標誌、更新資料板、重鋪街道等，務求令這些景點的外貌煥然一新…。
舊區重建例子: 重建不易：業主住戶商舖 重建牽涉因素多
「台灣都市更新案例總集」一書的撰寫風格，希望跳脫以往成果集彙編或政府出版品的窠臼，多以敘事來呈現個案更新重建之歷程，兼顧故事性與專業性，內容上務求詳實且易讀，再搭配精緻的影像圖片，以圖文並茂之效果，展現民間都市更新的全貌。 「全港約有4000幢樓齡達50年或以上的樓宇。在未來10年，這些樓宇的數目更會按年遞增500幢」。 空氣流通度則是長時間待在門窗緊閉的室內空間時，人們會相當有感的問題，而良好的通風換氣能將廢空氣排出，引入新鮮空氣也帶來好心情。 家中有小朋友的家長或深受過敏困擾的人，最關心的則是空氣潔淨度問題，在受疫情影響的這幾年，改善居家空氣品質也成為家電研發的重點。 除了空間氣場，人體氣場的保養也備受重視，如維繫身體健康與能量來源的食材要如何維持保鮮度，更成為煮婦煮夫們在意的課題。 舊區重建例子 謹慎發言：在TNL網路沙龍，除了言論自由之外，我們期待你對自己的所有發言抱持負責任的態度。
市建局扮演政府第一線的都市更新推動角色，業務不僅包含規劃設計，甚至還涉及整合、收購、招商等，17年來推動超過60個重建項目，重建了超過1,300幢老屋。 事實上，市區更新的目的是為提升居民的生活質素，令社區更多元化，達至城市可持續發展的目標。 不過，假若重建項目的主導者，包括市建局及發展商，選擇蒙蔽殘酷的現實，只看到種種不切實際的願景，就算重建後有再多的綠化、整潔的街道，都只是本末倒置。 梨木樹(二)邨有9座樓宇樓齡均有40年以上，涉及3,300個單位。 本冊最後如同「家園重生」冊，將一般更新大事年表配合社會民間大事、中央法令制度和各市縣之更新成果作一年表紀實，以作為歷史紀錄總結，期望給讀者一概括性的整體架構，有助於讀者進入研究都市更新之進程。
舊區重建例子: 八文樓重建時間表: 地積比率遠超上限 重建價值低
深水埗區內既有大南街一帶的文化創意產業及年青人熱門「打卡位」的咖啡館等、亦不少歷史建築，如一級歷史建築「主教山配水庫」。 由於其位置緊接研究範圍的東沿，市建局團隊會研究如何協調主教山周邊地區土地用途的規劃，加強主教山與周邊地區的連接，以配合深水埗區的整體發展。 韋志成指，有關的收集資料將轉化為數據，整合在市建局的「市區更新資訊系統」內，並與區內的土地用途、道路規劃、樓宇分布和狀況、休憩空間及社區設施等情況，一併分析，制定規劃及重整方案，最後為該區訂定具體的更新大綱發展概念藍圖。 他又提到，在2014年以前，市建局主要以「項目主導」及因應業主提出的訴求而作重建的「需求主導」展開重建，但此類項目重整空間有限，對地區長遠規劃造成限制。
韋志成指，深水埗屬傳統舊區，網格式的道路規劃令土地被縱橫交錯的街道劃分為多個細碎的地塊、土地欠缺整全規劃、社區設施不足或老化；而區內大部分樓宇普遍老化失修，存在消防安全設施不足，亦充斥劏房。 其中，雖然北京市政府於2000年左右宣佈為衚衕和四合院的保護區，不允許新的發展，但北京不少四合院還是被拆卸。 重建：指拆除原有建築物，重新建築，同時進行住户安置及改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。 整建：指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。 重建樓宇內居住的租戶(不是業主)，既然受到重建影響，也是應該得到合理的賠償。
舊區重建例子: 03-11 都更急轉彎 政府介入難？ 專題報道
在重建的過程中，可以改善完有的基礎建設，提供更為全面的交通和運輸設施。 同時，也可以在當中加建公眾休憩用地及社區設施，滿足當地居民在生活上的不同需要。 舊區重建例子 以觀塘為例，由於該區於發展初期未有料到人口的增長會如此之快，因此在交通的支援配套上嚴重不足，同時亦存在人行道太窄的情況，造成區內塞車問題嚴重。
觀塘重建工程進行時更產生噪音和空氣污染，也會對該區居民帶來負面影響，不利身心發展。 我們在2021年5月17日前往現場視察，該部份用地作臨時停車場，現時仍在運作之中；至於毗鄰則有幾間由鐵皮屋組成的建築物，現時已經清空無人進駐，現場已豎立了為「政府土地」。 我們向發展商新地查詢，回覆只表示他們持有少部份業權、由於涉及祖堂地，多年來未作發展；但強調政府不應引用《收回土地條例》在正在申請、或換地申請的私人地塊上。 2021年5月13日，發展局公布收回可規劃作高密度房屋發展的三幅私人土地，作資助房屋用途。 三幅地分別位於「Yoho Midtown」外一幅綜合發展區用地、一幅位於元朗十八鄉路「龍田村」附近的住宅甲類用地、以及位於粉嶺中心以東北的一幅用地。 三幅地涉及12,300平方米，連同鄰近約3,500平方米政府土地，地積比率5倍至7.5倍，預計合共可提供約1,600個單位。
舊區重建例子: 重建發展模式爭議
「觀塘市中心重建項目」亦是在土地發展公司年代即已列入其首要重建任務之一，經立法改組至2007年3月，市建局再正式重新啟動。 該項目基地面積約53,500㎡，總開發成本高達數百億元，是市建局歷來規模最大型的重建項目。 因此，若社區經濟受「士紳化」影響，文化亦會隨之而演化，更變得無法容納基層市民。 聯席表示，在1991年以前，規劃的公屋的發展密度是以每公頃土地的居住人數計算，介乎每公頃土地可居住2,500至3,000人，並不採用發展比率。
舊區重建例子: 市區重建｜以「規劃主導」更新市區
就開展荃灣及深水埗地區研究，市建局管理層會盡快呈請董事會，在獲得其支持後盡快開展研究，期望可在兩年內相繼完成。 根據網上小說《康和里的酒女》的記述，六十年代，康和里一帶附近開設了很多酒吧，華洋雜處，充滿了歐陸風情。 電影導演張堅庭根據童年時的生活經歷，寫成這本小說，他在一篇名為〈燈紅酒綠美麗都〉的文章說道：「K11現址前身是康和里，我就在那兒結識了不少印度朋友、吧女和水兵，偶爾又跑到信號山打波子。每天都浸淫在不同語言、不同文化之中，我的世界觀由此建立」。 他的童年經歷，其實就是整個尖沙咀的發展史，而康和里及其附近的地方，也正是不同種族融合的人際關係，在偶然的時間和地點相遇，而生產的一種空間。
舊區重建例子: 市區重建概論
換句話說，大部份綠化地帶屬於私人地方，而進入所謂的公共公園的道路大都需要穿過商場，市民未必能隨意享用。 工廈活化後的建築物，因應地區性，用途相當廣泛，有酒店、商場、商廈等等，其中「D2 Place」系列商場是一個成功例子，「食正」長沙灣轉型，項目知名度、價值及租金不斷上升。 羅氏集團早年先後把旗下兩幢長沙灣工廈，分別申請活化成商場，現為D2 Place及D2 Place Two，總樓面逾50萬方呎，設有餐廳、戲院及零售等，相當受市場歡迎。 據悉公司今年再購入荔枝角道822號，位處D2 Place商場對面，估計同樣會發展成商場。 有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20% 業權（亦即「落釘」），藉此阻撓地產商的收購計劃，令地產商難以集得 8 成以上的業權申請強拍。
舊區重建例子: 市區重建｜利用資料數據制定發展藍圖
商場架空街道的生活，原來自一九八八年土地發展公司成立，二零零一年起市區重建局接替以來，已至少消滅二十多條街道，當中不少是極具特色的主題街，康和里是其中之一。 六十年代初，美國人珍‧雅各（Jane Jacobs）在《偉大城市的誕生與衰亡──美國都市街道生活的啟發》一書中，指出城市要靠小而單向的街道和新舊結合的建築物，才能匯集人羣，帶來交流，營進城市文化，激發城市的活力。 但兩年過去了，現實往往是，當發展一牽涉到金錢利益，就馬上被卡住，使文物建築的保育工作原地踏步。 例如該文件也曾提及旺角「雀仔街」，指其雖然沒有任何特定的建築物具歷史價值，但不少市民及遊客都很回味其獨有的地方色彩。
根據新方案，面積較大的違例構築物，若是面向租值較高的裕民坊，用戶又屬於自用經營者，最多享有高達六百萬元的基本現金津貼。 市建局二○○七年開展觀塘市中心重建計畫，但第五發展區約有九十八個違例構築物仍然存在，但由於他們並非正式業權人，市建局一直未有以一貫業權制定的物業收購及安置政策處理，以致即使其他發展區已在施工，但該處一列舊樓仍未能完成收地重建。 觀塘區議會昨日就此舉行特別會議，局方提交最新文件，向其中七十四個位於私人土地上的違例構築物提出加碼賠償方案，總金額估計涉及一億元。 根據新方案，構築物用戶分為「商用」及「住用」人士，商用構築物可享有基本現金津貼、經營年期津貼、遷置津貼及額外現金津貼。
2001年香港政府將九龍灣及觀塘的「工業」用地改劃為「商貿」用地，容許將工業樓宇改建為商業、辦公室。 「起動九龍東」是發展局所推動針對九龍灣、觀塘工業區並結合啟德發展計畫的大尺度工業區轉型再生計畫，而該地區具體的都市更新重建項目推動的責任便交付給了市建局，「觀塘市中心重建項目」則是最重要的任務之一。 舊區重建例子 市建局的角色，便是在於需要重新規劃的舊區，選定收購土地和物業對象，並與業主、租戶進行磋商，以達成收購的目標，讓土地得以「循環再用」；同時，市建局亦會考慮選址的歷史價值，在發展的同時為舊式建築進行文物保育，透過更改建築物的用途，以達致空間活化的效果。 舊區重建例子 他認為，為深水涉進行如油旺研究般更深入及廣泛的重整研究，制訂全面更新藍圖，加快更新步伐，是適當的。 同時，發展局正連同相關部門與市建局密鑼緊鼓，就建議的規劃工具制訂執行細節，如透過更新一些指引落實措施，並期望明年完成相關工作。
其中，由二○○四年至今，市建局已透過不同計劃協助約4 200幢樓宇進行維修，當中荃灣區佔約400幢。 最近的一項支援計劃，是動用30億元的「樓宇更新大行動2.0」，為居於較高樓齡、應課差餉租值不超越設定上限的自住業主提供大額資助，主要用以在其樓宇內按強制驗樓計劃進行所需的檢驗及修葺工程。 舊區重建例子 市建局在首輪申請階段共接獲約600宗有效申請，當中約有20宗來自荃灣區。 舊區重建例子 市建局會按先後緩急陸續接觸成功申請計劃的大廈業主，協助他們開展有關檢驗及工程。 隨着一些早期發展的地區建築日漸老化，無論理由是改善居民生活，如居住環境，或是令土地資源分配更完善，重建，似是理所當然。 觀塘舊區重建籌劃多時，相信隨着不久前小商戶的遷出與清場行動，觀塘變天指日可待。