新界原居民（1898年之前已定居香港）鄉村的祠堂、廟宇及祖墓等多屬祖堂地，但亦有不少祖堂地為農地，租金收入用作支持祖堂運作及該族村民福利，亦是維繫氏族社群的主要關聯。 據知全港共有約7,300個祖堂，持有約2,400公頃土地。 鄉議局今日召開執委會會議，而劉業強在會議上表示，高度關注政府上星期宣布，運用《收回土地條例》收回3幅私人土地，當中涉及祖堂地。 他指新界有7200多幅祖堂地，合共約2400多公頃，但往往因為一些過時的法例無法發展，只能夠任由土地「養草」，最後被政府以低價徵收，認為趨勢持續下去，會令人困擾。 他期望政府推動修訂祖堂地業權轉讓的限制、放寬鄉村式發展用地的高度限制，甚至倣效內地城中村發展模式，令新界用地得以發展。 事實上，政府亦了解祖堂地要所有男丁同意出售的難度，但認為責任在業主一方。
審計署報告指，丁權即根據1972年實施的「新界小型屋宇政策」，新界圍村男性原居民擁有一次免補地價建屋的權利。 丁權及丁屋政策一直被外界批評為「特權」政策，發展局局長陳茂波昨日(19日)在立法會上指，丁屋政策需要檢討，但丁屋問題不是「白紙一張」，因牽涉基本法中原居民的權益，相信短中期都難以成事。 按照傳統，姑勿論在村還是在鎮，家中或族中長輩總會將田產物業分給子裔繼承；亦會將部份田業留下，稱為蒸嘗祀田，以租息所得應付家族春秋二祭和維持公業的燈油火蠟等長期支出；春秋二祭當中的牲禮供品，自必少不了「豬肉」。 所謂「寮屋」，原本是農地上一些不合法的建築物，但政府在1982年6月把這些寮屋登記下來後，暫准它們存在。 「寮屋」本身就是由地政總署轄下的「寮屋管制組」所負責。 祖堂地買賣 準買家如果想爭取較高估價，根據我地的經驗是建議選擇地點、質素均較為流行的村屋，並拍攝村屋內外，清楚顯示村屋外有否斜坡、車路、人路等，供給銀行作參考之用。
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一旦政府放寬出售門檻，財力雄厚的地產商或會「先下手為強」以囤積更多土地。 港英接管新界之初，基於民情保留有關「權益」固然有所道理。 中國人向來重視家庭與血緣關係，而「祖堂地」的開創，正是氏族祖先考慮到將來家族繁衍，為免子孫爭權奪利變賣家產，才會以「祖」、「堂」名義規範後代集體擁有相關土地，好讓他們能夠種田糊口。 政府承認大約4000個「祖」、2000個「堂」，佔地4萬平方公里。 另外也順帶一提，新田我見過一些「祖」（蕃田莘野祖）、「堂」（蕃田明德堂），能夠成為認可鄉村，當中也應該有很多歷史原因。
工作小組得悉有個別祖／堂備有內部規則，並認為假若祖／堂能訂立内部規則，日後處理委任司理和內部事務時便可作參考。 至於被裁定套丁案罪成的發展商及沙田原居民，現仍排期上訴，有機會上訴至終審法院。 祖堂地買賣 「丁屋樓花」在獲批滿意紙前，業權尚未正式轉讓，故銀行不會批出相關村屋按揭。 村屋類型屬「祖堂地」；以至因年代久遠而契約不齊全的「舊屋地」，銀行也會拒批按揭，準買家要有一炮過找清的心理準備。 一般而言，1972年後落成的標準村屋，以及具有屋苑式管理的村屋會較受銀行歡迎。 還有一類，也是最常見的一類，就是由政府批地予新界原居民興建丁屋，都是由地政總署負責規管。
祖堂地買賣: 牌照屋
今年政府就頻頻動用《收回土地條例》回收私人土地，四大發展商的土地皆牽涉其中。 政府聲稱，2021/22年度預留逾百億元作收地儲備，較上年度大增兩倍。 發展局在2011年指，香港共有642條認可鄉村，但當時政府已表示沒有統計有多少人擁有丁權而沒有申請丁屋。 住宅、商業樓宇及舖位之買賣、銀行按揭、項目發展及融資；自置居所貸款計劃 、租務、物業發展、土地收回。 政府認為，根據「集體官契批地」條款，擺放貨櫃是違反了條款中，背後理據是「SCHEDULE」內註明限制擺放的建築物，但案件最終打到上樞密院時，政府被判敗訴。
- 問題是，即使農地屬私人持有，而上蓋建築物並非「丁屋或村屋」，而只是一間「牌照屋」，究竟是否可以住人呢?
- 他期望政府推動修訂祖堂地業權轉讓的限制、放寬鄉村式發展用地的高度限制，甚至倣效內地城中村發展模式，令新界用地得以發展。
- 政府當局會在有需要時審視及研究修訂《新界條例》有關司理處理祖／堂土地的規定的必要性及可行性。
- 3.3 買方須確定該鄉村屋宇沒有違 反租契或新批約或建築牌照內任何契諾、條款或條件，包括關於發展或重建的契諾、條款或條件，因 違約可導致政府採取收地或其他執法行動。
- 家族基金是一個法人組織，通常以有限責任的方式成立，其成員的權責與基金的營運方式，都可以在機構的章程中清楚界定，對成員的保障會好過靠引用不成文的中國習俗，相信無論新界原居民與政府都不會反對這樣的安排。
來到現場後打開鐵閘，隱約見到有個小花園，左邊有一遍小草地，上蓋有兩座十分破舊的建築物，其中一間內設洗手間。 除了「丁屋及村屋」之外，另一類新界農地上常見的建築物就是「牌照屋」。 顧名思義，所謂「牌照屋」就是獲政府正式批出文件的一個處所，容許持牌人按文件上的條款佔用該處所。 部份業內人士會用「TS屋」來形容，意思即是臨時建築。 但除了「丁屋」外，在新界農地上的建築，還有一些棚屋。
祖堂地買賣: 新界的祖堂
部份「寮屋」同時獲批「牌照」，若果有這個情況，則需要跟從「牌照」政策來處理，背後跟「牌照」有繳交牌費、而「寮屋」並不涉及繳費有關。 倘並未獲取第5.1 段所述的批准通知書，或確認不反 對入夥通知書、容忍輕微差異通知書（如適用）， 或所需的豁免證明書，地政專員在收取行政費用後 ，會補發所需的通知書或證明文件。 總括來説，本研究發現當年北部都會區的祖堂地，今天大約有7成的用途爲農業、自然植被或鄉郊居所，與規劃用途大致脗合。 可是，露天貯物用地比規劃此類用地的數量多出足足5.6倍，佔用了超過超過四成的住宅規劃用地、休憩規劃用地和政府、機構或社區規劃用地，以及超過一成的鄉村式發展規劃用地。 而發展成私人住宅的祖堂地則只有8公頃，佔住宅規劃用地不足5%。 所以，現階段迫在眉睫的應該是如何處理用作露天貯物用途的土地，使規劃的原意得以落實。
其中一類就是最常見的村屋或丁屋，當中會細分為三種。 一些在1905年前集體官批內的地契內的「老屋」、部份就屬於祖堂地、另一類就「丁屋」。 有按保： 買家若通過按揭保險承造更高按揭成數，計算方法是把樓齡加還款期不可以超過55年。 打個比方，村屋樓齡25年，用55年-25 （樓齡）就是30年按揭年期。 所以溫馨提醒，若要拉長供款年期，建議業主物色較樓齡較短的村屋爲佳。 2022年3月政府放寬了新按揭保險計劃，可以借貸的按揭成數提高許多，有想置入村屋的買家可以參考這個計劃上車。
祖堂地買賣: 買賣祖堂地條款辣爭拗多
截至2021年9月，有至少49個祖堂因司理出缺而無法認領補償金，儘管這並無妨礙法定收地程序。 35截至2021年9月27日，由於司理出缺(涉及49個祖堂)及祖堂成員反對司理收取補償金(涉及21個祖堂)，共涉及70個祖堂，約7億6,000萬港元補償金仍由政府保管。 ：根據第13條，《新界條例》允許法庭(原訟法庭或區域法院)認可並執行任何影響新界土地(亦包括祖堂地)的中國習俗或傳統權益。 該數字較1980年代所呈報的數字高約1 300，而1980年代有期刊文章引述稱，當時約有6 000個祖堂，包括3 800個祖和2 100個堂。
同時，根據一篇報道，2015年至2020年間的祖堂地出售申請宗數為461，其中378宗(82%)獲政府批准。 然而，期間獲批宗數逐年下降(由82宗降至45宗)。 然而，傳統上創立祖堂的目的是確保後嗣世世代代永享祖傳土地，而出售祖堂地須獲得全體祖堂成員一致同意，因此有意見認為出售的程序或過於繁瑣。 此外，當負責出售土地的祖堂司理失去聯絡，又或司理職位懸空，出售土地將受到窒礙。
祖堂地買賣: 建議香港特區政府招標、採購、招聘合約 同樣應增設國安條款 文：朱家健
週一（2月6日），香港出現了一單法庭新聞，終審法院判兩位跨性別人士勝訴，將來不再需要是變性人才可更改身份證的性別，任何跨性別人士也可要求政府更改他們的性別。 雖然這判決將會帶來極大的社會影響，但沒有在香港引起軒然大波。 由於祖堂地零散且大小不一，一些更遠離行車路不易發展。 因此並非所有祖堂土地均可租作農地或露天存倉，以獲取租金收入。
根據《新界條例》，每一個祖堂都由司理（manager）管理，人數不定。 研究新界歷史多年、樹仁大學社會學系張少強博士曾指出多起上來可以有300個司理，但在之前的個案查冊裡，也會出現一個祖只有3-4位司理的情況。 出任司理也要向以前的理民官、今日的新界區民政事務處註冊，需要得到特設祖堂事務處的批准。 司理的更迭並不如想似般多，一般是因為族內長老的逝世才會再選，選舉方法通常以族中家法處理。 負責打理祖堂地事項的司理會有本「簿仔」，註明各有份人持有的業權份數及地段，如經註冊，也有俗稱「大地紙」的政府契約。
祖堂地買賣: 【 村 屋 自 學 團 】
常留意新界鄉事的朋友，大概也知道祖堂是一族人/一房人處理族產的實體。 Demarcation District）圖，或向業主索取租約，以查閱或分辨花園的屬性及可准准許的用途。 在普通法下，自然人(有別於法人)擁有業權的方式，可分為單獨擁有，聯權共有，分權共有。
民政事務局應像協助舊樓成立業主立案法團那樣，協助祖堂成立家族基金會。 工作包括草議家族基金會的章程，登記家族基金會的成員，協助管理班子的組成，及在始創階段協助它的運作。 只有這樣，家族的整體利益，家族個別成員的利益，以及社會的整體利益，才能取得一個合理的平衡。 舉例而言，據報政府近期收回的一幅元朗祖地是高密度資助房屋的擬議用地。
祖堂地買賣: 祖堂地轉讓程序緩慢 發展阻力重重
曾有司理未經有份人同意，私自租出土地，亦有祖堂地司理去世，但要重選司理須得所有人同意，以致司理一職懸空。 文錦渡曾有乏人管理的祖堂地被非法霸佔，變做貨櫃停車場。 至於面積，商會指祖堂地佔地2000平方公頃，然而對於這個數字，如非政府主動公佈、或者民間進行超大型的產業調查，應該比較難證實。
國際巨星史泰龍在未成名前，只是一個無人識的演員，當時他身上甚麼都沒有，有的就只有一部根據他自己悲慘童年生活改編寫成的劇本手稿《Rocky》(洛奇)。 經加拿大朋友認識了青田教育中心的創辦人韋惠英女士，最近有幸到位於長沙灣的青田教育中心出版社參觀。 中心內有不同的書籍，其有一本書吸引了我的目光，是馮以浤先生著的《象棋管窺》。
祖堂地買賣: 香港哪有這麼多小業主變負資產
劉指出應優先處理司理問題，否則祖堂地「租唔到又賣唔到」、難以處理土地買賣問題，又稱曾出現祖堂地被政府收回，而村民未能得到賠償的情況。 他稱買賣方面，因不少祖堂地持份者愈來愈多，百分百同意是十分困難，但強調需要小心處理，希望可於持份者溝通以檢視其意願。 他又稱鄉議局大部分人士希望保留原有祖先意見，即不希望買賣祖堂土地。 司理早在海外身故，他唯有親自聯絡分散英國及香港的五房人代表，「花了很多時間要他們明白，因他們身在外國會有好多想像。之後游說了四房，有一房反對，但不想大家不開心，最後都同意租出3年」。 祖堂地買賣 他指雖不是正規做法，但租地比起賣地易處理，終玉成其事。 他說「外面是政府有求於他」，但這邊是窮鄉僻壤，地租幾毫子一呎，村民要付出多點，吸引外人來活化，土地才不至荒廢，他打算徵得各戶同意後，將收益用作維修祖墳或捐給梅子林基金。
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如果準買家希望村屋估價接近成交價，可以選擇具規模的屋苑式村屋，並一次過向不同銀行申請按揭，以求獲取最貼近成交價的估價。 祖土是以祖先 (成立者) 名義所成立的土地信託 (例如錦田鄧氏的鄧振秀祖)，俗稱「太公地」。 土地擁有權由成立者的直系男性子孫世代相傳，並由家族成員間互選司理進行管理。 祖地的買賣除了要獲得所有受益人不反對外，亦需得到地政署同意。 1995年前，黃維則堂可算是長洲的最大地主，曾是長洲九成私人土地的註冊業權人。 直至前立法局於1995年《集體政府契約（長洲）條例》通過後，終止政府批給黃維則堂的集體官契，其影響力才消退。
祖堂地買賣: 【土地問題】（1）中央最後通牒2049解決房屋問題 政府應對左支右絀 學者鄉紳炮轟新界大把地
至於土地出售的問題，由於涉及複雜的法律問題，鄉議局會繼續與政府積極探討解決方法。 大公文匯全媒體報道：政府早前宣布以《收回土地條例》回收三幅「祖堂地」興建資助房屋，包括元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的一塊約5300平方米用地。 儘管發展商曾獲城規會批准，可是由於收不齊地權，消息指，有關祖堂地由於男丁意見不一，以至過去一直未能賣出。 7月初立法會有議員提出質詢，政府回覆表示，必須謹慎考慮，並充分諮詢持份者。 農業界根本完全無法、無機會介入上述原居民與政府之間的紛爭，也無法發揮影響力而任由其發展。 而原居民社群又是否真的會因為這個政策廣泛地得益，亦似乎無法驗證。
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劉又稱政府未有就修改條例諮詢新界鄉議局的意見，但民政事務局與鄉議局有祖堂事務工作小組處理相關問題，會盡快召開會議諮詢意見，希望政府在「情、理、法」方面都可兼顧，同時尊重鄉議局意見。 有留意開新界鄉村的朋友，大概也見到最近荔枝窩村民因是否改作民宿問題引起村內兩派爭議。 當然作為鄉郊保育的支持者，理應贊成能保存鄉村景觀和農耕活動的聚落形態，但村內的政治情況複雜，誰是誰非，作為局外人確實難以評論。 既然略懂新界史地，也想向大家補充一些背景資料，亦搜集了一些文件希望有助大家討論。 必須強調：部分內容可能比較難明和有爭議，而關於村務的部分並沒有一手資料，亦沒有做過查冊，因此推論只作參考。 政府上周突然引用《收回土地條例》收回3幅私人土地，作資助房屋用途。
其他可用作描述祖堂的字詞包括祭祖/土地信託及中國傳統信託，惟信託一詞或不完全等同於普通法下的信託。 祖堂地買賣 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。 一般讀者或者沒有打算以逆權侵佔方式佔用他人的物業，但是當中的法律亦值得與大家探討，對您保障自己的物業亦有所幫助。 當然，首先我們要了解「培成堂」是甚麼，也即是「祖堂」。
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簡單來説就是盡量協助銀行提供所有可以清楚顯示村屋的證據好讓估價過程方便些。 買家也可以同時向不同的銀行進行股價畢竟每間銀行都有不一樣的要求。 在2015年「套丁案」審結後，雖然多數村屋發展商會依足程序，在取得取得滿意紙及補地價後才轉讓。 但為免身陷法律的波及影響按揭，一定要小心選擇信譽較好的發現商，及小心留意所購村屋是否已完成所有程序。
祖堂地買賣: 祖堂地過去5年逾300宗出售申請獲同意 政府鄉議局正商討祖堂規則
雖然各區民政專員有法定權力就祖／堂委任司理或出售土地決定給予同意，但表示其性質屬私人機構，故在議決過程沒有任何角色。 新界鄉事派至今在香港政治舞台仍然擁有影響力，很大程度是基於鄉事及原居民所擁有大量新界土地業權，如果原居民將祖堂地大規模地出售予財團，此舉會同時失去與政府對話的政治本錢。 在新界收地的過程中，財團即使有能力收購原居民個人持有的土地，但無法完全說服祖堂出售土地的話，不少發展項目將因此受到阻礙，或者要避開祖堂地進行。