房委會近日公布居屋二手單位調查結果，發現「白居二」買家平均年齡為35歲，月入中位數為4.8萬元，較其他二手單位買家低。 絕大部分的「白居二」買家以按揭貸款供樓，供樓支出佔收入約四成，而他們的平均還款期為24年，而74%的人要還款25年以上。 這項安排增加了居屋單位的流轉量，以滿足社會對資助自置居所的需求。 更重要的是，現居公屋住戶和綠表資格證明書持有人享有多一個自置居所的途徑，而房委會則可騰出更多出租公屋，編配予有真正需要的人士。 如果居屋的擔保期已過，未補地價居屋最多只可借6成，而按揭年期只能做到25年，另外已過擔保期的居屋需要通過壓力測試和提供入息證明。 所有居屋以首次出售日期開始計算，能獲得政府擔保30年。
因為連李超人都唔會申請財務公司按揭挨貴息，我們又如何頂得順呢。 所以您的部署非常重要，如果沒有計清楚，要長時間挨貴息就不值得了。 正所謂「借定唔借，還得到先好借」，有財務需要的你一定要先評估自己的還款能力再作決定。 申請二按前業主要留意，他須得到一按銀行同意，否則銀行有權取消一按合約導致客戶要即時清還所有欠款或在現有貸款協議上提高利息。
二手樓二按: 申請發展商二按會否CALL LOAN？
說到底銀行要做生意，如果估價只有微小差距，有機會能輕微調高估價。 既有按揭保險的水平，則視乎按揭個案的成數及年期而定，由按揭總額約1％至約4％不等。 按證公司提供的支付保費方法有三種，分別是：1）一次過繳交、2）逐年繳交，3）向銀行加借相關金額並一次支付整筆保費。 現時香港銀行批出的六成以上的「高成數按揭」，並非全部由銀行支出貸款，樓價60％貨款以外的資金，均由按揭保險支付。 如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。
需注意，如果白表人士成功揀樓，即代表自動放棄白居二資格，而如果未能成功揀樓，則仍有機會獲得白居二資格（此即為上文提及的一表兩抽），其後於1年內再購買二手免補價居屋。 為回應中低收入家庭的置業訴求，房委會於2013年及2015年推出臨時計劃，把居屋第二市場擴展至白表買家。 房委會於2017年11月通過恆常化「臨時計劃」為「白表居屋第二市場計劃」（白居二），由2018年起實施。 未補地價居屋限制較多，但未補地價居屋亦能夠做轉按。
二手樓二按: 成交日前或當日驗收單位
業主可於收樓前3個月，開始申請轉按，鎖定估價、按揭利率、和批核。 第二，由即供轉建期，其後經按保敍做高成數按揭（如樓價1000萬或以下）。 不過由即供轉建期，需經律師樓向發展商申請，並會損失即供優惠。 發展商二按由於有配額制，資金往往不足夠借貸給所有申請人，故批核較銀行嚴謹。 讀者應經常看到發展商二按不批，導致買家撻訂的新聞。 若想以新成數敍做9成按揭，同時選擇即供，以取得即供優惠，由於不能透過HKMC做按保，便只能借取發展商二按或一按。
由於已過擔保期，銀行在審批上會要求買家通過供款壓力測試，並提供足夠入息證明。 坊間有人會說，首置客不用壓力測試，其實也錯不了，但就要一個條件，你有借取「新按揭保險」才可以。 當參觀單位後，假如準買家覺得單位合意，代理便跟業主進行洽談，並協助準買家進行查冊等手續。 透過查冊，大概可了解整個單位的買賣背景，雖然代理多會效勞，但自己也可登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」購買相關文件，輸入地址後，透過信用卡繳付就可以電郵接收，每份文件收費15元。 在2019年新制按揭制度之下，首置人士能夠透過向按揭保險公司，在原有的按揭保費上另加15%按揭保險費，提交額外的按揭保費，由此豁免壓力測試。 至於二手樓按揭利率方面，二手樓是根據市場利率計算，現時主要銀行一般的的按揭利率為2.625%，較一手樓發展商提供的貸款利率低。
二手樓二按: 按揭申請人類型
二手樓除了較平外，有心尋寶的買家更可以尋找低於市價的筍盤。 基本上發展商不會讓你劈價（因為如果平給你，它的其他單位都需要平），但是你分分鐘可以在二手市場找到急於放售的業主，分分鐘可以劈到二三成價。 「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」。 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。 因此銀行貸款予買家，必須在「H」以上，加徵一個百分比來賺取客戶利潤，舉例以現時H+1.24厘計算，銀行就是賺取準業主1.24厘的利息。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，如果屬於二手居屋，如果樓齡較高，未必會做到九成按揭。 銀行一般會以19年樓齡為限，樓齡19年或以下單位，銀行較願意批出九成按揭，以及最高25年還款期，但19年以上單位，由於臨近房委會擔保期，銀行未必會批足九成按揭，或者需要削減還款年期。 他們需要事前向房委會申請「購買資格證明書」，成功申請後，便可以於一年內在第二市場物色二手居屋單位。 居屋第二市場樓宇買賣的運作，大致上與公開市場上的模式相同，買賣雙方可自行磋商，或透過地產代理進行交易。
二手樓二按: 【私人貸款】私人貸款邊間好? 銀行低息貸款比較!
按揭成數視乎物業類型及申請人而定，例如居屋白表申請人可獲9成按揭，首置人士購買800萬以下物業亦可造9成按揭。 工廈按揭不屬於住宅項目，因此銀行對工廈的估價傾向保守，而且按目前的規定，所有非住宅項目最高只可承造4成按揭。 買家要留意如你已為其他按揭物業作出借貸或擔保，最高按揭成數會再扣減一成。 不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。 只有非住宅物業的累進式從價印花稅才適用於工廈，稅率最高為8.5%。
- 因為雖然「臨時買賣合約」也具有法律效力，但由簽署「臨時買賣合約」至「正式買賣合約」間的十四天時間內，若任何一方反悔，實情只需賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金便可以。
- 買樓是個重大的決定，如果日後你每天上班或者送仔女返學都有埋怨，倒不如買個更近你返工/仔女返學的物業，管它是一手還是二手樓。
- 如按屋苑細分(見表二)，一月份藍田鯉安苑及天水圍天富苑均各錄16宗買賣，按月各升4.3倍，而成交總值亦分別上升近4.4倍至8,048.8萬元及3.8倍至6,367.9萬元。
- 香港的買家和代理之間有個「inside joke」是這樣的：落雨做甚麼好？
- 每間銀行有不同的批核標準，買家應該注意「貨比三家」，選擇最優惠利率、最快批的銀行。
- 通過銀行審批後，會發信給申請人用作證據，方便完成處理發展商 二按 申請程序。
至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 二手樓二按 樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。
二手樓二按: 一手樓花按揭選即供或建期有何分別？
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早年樓市興旺，不少市民除買樓投資外，亦有更多人希望購買物業自住。 不過，若置業人士未能申請按揭保險（下稱按保），則會轉而申請發展商提供的「二按」。 一般而言，無論一手居屋或居屋第二市場單位，白表或綠表人士，申請人只可選擇最優惠利率按揭計劃(即P按)，同業拆息利率計劃(即H按)並不適用。
二手樓二按: 買火險 / 家居保險
【新盤按揭】用建築期付款加息風險增 如何拆彈？ 在加息周期下，買家置業前盡量做好財務預算，按揭盡量不要借到盡，兼且預備多餘資金，即使按揭利率不似預期，也能避免徬惶失措。 相反，如果入息不高，想攤至最長25年分期歸還，減少每月供款壓力，最多只能夠申請7成按揭，意味需要準備近150萬元首期，5年後便能重見6成按揭。 二手樓二按 由於新居屋還款期長達25年，兼可以借足9成按揭，上車客明仔（化名）自覺有能力負擔，可惜未能選到合心水單位，反而未補地價二手居屋優質盤頗多，最終轉戰這個市場。 新居屋銷情緩慢，「甩底」率頗高，不過「白居二」市場卻開始「發功」，多個未補地價屋苑都出現破頂成交。 有抽中新居屋白表人士向筆者指，由於未能揀到「樓王」何文田冠德苑，又嫌其他新居屋性價比不高，寧願買入未補地價二手居屋，不過卻誤以為新樓按揭準則適用於二手，險些兒中伏。
- 房委會近日公布居屋二手單位調查結果，發現「白居二」買家平均年齡為35歲，月入中位數為4.8萬元，較其他二手單位買家低。
- 但如果以一層600萬元的物業來計，印花稅就要3%，相當於180,000元；如果樓價800萬元，印花稅要3.75%，相當於300,000元。
- 有線寬頻停牌前跌2%，報0.049元，成交額5.44萬。
居屋以首次出售日期開始計算，能獲得政府擔保30年。 在擔保的期間，如果業主因任何情況無力供款，政府便需要為業主代為還款給予銀行。 二手樓二按 綠表買家，不論購入的是新居屋，還是二手居屋，都能獲得最高95%按揭成數。 如果二手未補價公屋單位，首次買入期計已達20年或以上，銀行可能只批出6成按揭，但按揭年期仍以25年為限，並非如私樓般可長達30年。
二手樓二按: 二手居屋按揭利率
所以如果想要利用「發展商二按」買樓，我們建議要相當清楚自己的財務狀況以及還款能力，避免在按揭蜜月期之後承受不了高息。 銀行 二手樓二按 – 銀行只會為現有按揭客戶提供二按服務，所以你不會見到有抵押物業同時有不同銀行的按揭，例如匯豐一按和中銀二按。 不過，目前大部分銀行都不提供二按服務，就算有都屬個別例子。 如在 2 個計劃中都中籤並獲得配額，用其中一份申請簽臨約時，另一份申請便會失效。
隨着樓齡的增加，首先會遇到的頭痛是曱甴老鼠的出現，有15年以上的樓齡的物業，亦會有漏水、爆水管等問題出現，再老的物業會出現爆渠、塞廁所、石屎剝落甚至更嚴重的樓宇結構問題。 如果屋苑需要大規模翻新，業主需要夾錢（銀碼唔會細）來維修大廈。 另外，新車一落地即刻貶值，原因就是買新車有得揀，買樓同樣道理，在發展商處買樓可以揀樓層坐向面積，選擇要比二手樓多。 所以，新樓理所當然要比舊樓貴，目前發展商定價是，一般定得比同區的二手樓盤貴二至三成。 所謂「連約」物業，就是現時仍有租客租住的單位，故此未必能安排準買家睇樓。
二手樓二按: 發展商一、二按
在日本，公司正在提升餐廳管理技能以提高營運效益及服務質素，並通過品牌建設活動增加品牌的市場知名度。 Derek指少於30平方米的studio亦一樣未必能申請二按，因為當地銀行會認為這些物業是很難轉手的。 今年度2022居屋於6月13日攪珠，預計第四季會發出白居二批准信。
二手樓二按: 【按揭成數】各類物業按揭成數有何限制? 入息如何影響按揭成數?
一日未解除上手業主遺留的問題，新業主有機會要承擔額外風險，另外銀行都不會批按揭給你。 一般銀行係唔會特別睇申請人或業主收入證明，但係有機會查閱信貸評級。 當中渣打銀行對居屋按揭審批比較保守，按揭年期會用25年減樓齡。 至於在分析眾多按揭計劃選擇及優惠的時候，與其自己苦惱不堪，可考慮找可靠又費用全免的按揭轉介專業建議。 看完以上圖表，相信大家已經一手樓和二手樓的按揭有更深入的了解，但買樓除了要考慮以上的各項因素外，亦要衡量自己有無長遠及充足的負擔能力。 尤其是在未得銀行同意，借入了二按；如此人斷供「二按」，提供二按的機構，亦無從行使止贖權。
二手樓二按: 一張圖睇晒 一手二手樓按揭大不同
首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡9成半，超過20年的話就只可以借樓價6成。 未補地價一手居屋按揭因有政府 30 年擔保期，無論綠表或白表均毋須做壓力測試。 白表人士只須符合指定入息及資產限額便可，綠表人士更可以免除限額要求。
二手樓二按: 「按揭保險」
有興趣者須依賴自己進行查証以確定資料的準確性。 有意買二手居屋者，必預做好相關按揭預算，確保有充足首期(如樓價四成，承造六成按揭）或足夠供款能力，以免因不獲批按揭影響成交。 前後一共可安排兩次，一次在原業主遷出以後，正式交式之前一至兩禮拜，如有任何爭拗即可調解，第二次是正式簽訂「轉讓契」之前，以確保自己已完全了解單位狀況。 這樣做的原因同樣是為了保障新買家，確保如對二手物業有業權相關爭拗，可聲明自己早已有盡力查冊，已非任何疏忽。
二手樓二按: 二手樓按揭可造成數多少？
而如果想保持25年還款期，則不能借9成按揭，意味要增加首期。 亦有部份銀行可能仍會給予25年及9成按揭，但當過了擔保期，則要補回差價，令按揭降至樓價的6成。 申請按揭時，銀行或會要求驗樓，主要是確認物業沒有結構性改動。
白居二人士購買的則為二手居屋，雖沒有正式規定白居二按揭的最高年期，但銀行一般會以金管局規定的最高30年為上限，扣除居屋物業的樓齡（以轉讓契據的日子起計算）以批核年期。 如果該居屋樓齡為15年，那「白居二」買家最高只能獲批「30年減15年」，即15年按揭。 但如果購買樓齡比較高嘅二手居屋，如約20年或以上嘅單位，若果臨近政府嘅按揭擔保期，銀行未必會批到如九成以上嘅高成數按揭，有銀行更會縮短還款年期，未必能批到25年。 銀行在提供按揭時，多數還會送「火險」及「家居保險」。 所謂「火險」是保障物業的結構，部份管理公司已為整個屋苑購買了「火險」，準業主就可省卻該筆費用。
二手樓二按: 二手公屋
房協屋苑按揭：由於房協沒有向銀行提供按揭保證，銀行會視有關單位作一般私樓處理，即1,000萬以下物業最高只可承造六成按揭。 如果想申請九成按揭，買家要使用按揭保險，800萬以下物業可申請最高九成按揭，但需要支付按揭保險。 另外，申請人需要進行壓力測試，如果收入不足可增加擔保人。 跟一按的審批比起來，跟財務公司申請的二按審批過程相對的寬鬆許多。 不過各個財務公司對二按申請所需的文件是取決于財務公司的要求，所以沒有像銀行般清楚列明。 所以如果業主有需要申請二按就需要跟財物公司了解所需要的文件。