由於$1100萬物業最多只能做5成按揭，即$550萬，若要由發展商按揭轉按到銀行慳息，就需要自己額外拎$130萬還比發展商，否則就只能夠繼續捱貴息。 由於高成數按揭樓價適用範圍為$1000萬以下，若超過$1000萬嘅物業係無法由發展商按揭轉按到銀行。 假設數年前以$900萬買入樓花，並申請咗銀行一按及發展商二按合共$720萬，現欠按揭$680萬，而目前樓價由$900萬升至$1100萬。 第二個伏位在於，若業主於收樓前3個月，即未入伙就申請高成數按揭轉按，何來水、電、煤賬單等「自住證明」？ 須留意，發展商的滿意紙和入伙通知書，按保公司不接納為有效自住證明。 由於缺乏證明文件，無法申請預早批核按揭，業主只能於入伙後，才申請高成數按揭。
以發展商按揭買入樓花，係低息期完結時物業估值不幸下跌，申請人想甩走發展商按揭亦就需要自己抬錢還比發展商，又或者繼續捱貴息直到樓價上升至可以轉按嘅水平。 即如果沒有其他按揭在身，每月供款不能超過入息50%，以及加息3厘後，每月供款亦不能超過入息60%。 倘若樓價超過1,000萬元，業主想甩走發展商二按會不會遇到困難？ 如果只是稍微超過，可以嘗試尋找銀行壓低估價至1,000萬元以下，便可以享受最高八成按揭。
發展商按揭難甩走: 中港通關勢激活2023樓市？4大你不知道的沽壓因素【星之谷專欄 – 香港01】
相反，新買一手、二手按揭審批彈性較高，比如妻子本身持有另一層物業，丈夫新買層樓申請8成按揭，在提供合理解釋後，很多個案皆會獲批。 儘管社會不少聲音已指出「呼吸plan」的危險所在，仍無阻其橫行無道。 據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據，去年第二季發展商承造樓花按揭比例竟達17.4%，並按年上升接近四成，證明市民越發依賴發展商樓按上樓。
除銀行外，部分發展商推售新盤時，亦會推出各式各樣的付款方法供買家選擇。 本文將拆解近日某發展商為推售其一手現樓而提供的兩個較罕見的發展商按揭計劃。 試以樓價1,200萬元的物業為例，根據現時金管局指引，1,000萬元或以上的物業，銀行最高只能承造五成按揭。
發展商按揭難甩走: 發展商按揭對業主有什麼壞處？
按揭保險公司審批一向嚴格，要求他提供不少文件，包括物業屬自住的證明。 故此最終不能申請預早批核按揭，需要等入伙後才入紙申請。 近年放寬的高成數按揭，亦適用於轉按甩發展商二按，惟不能套現。
近年不少買新盤樓花的業主，會採用發展商提供按揭計劃，協助客人上樓，客人可以享受低息蜜月期，再在收樓時甩走發展商按揭，轉去傳統銀行承造按揭。 當借款人的入息不足以通過銀行按揭壓力測試，又或未達到供款佔入息比率之要求，很多時會選擇增加擔保人，讓借款人和擔保人的入息一併計算，通過壓力測試的機會便大增。 發展商按揭難甩走 除了提供高成數一按及二按，發展商有時更會提借免息免供的優惠吸客，即在指定期間內不用供款和不用還息，比上述分段計息的方法，更容易給予買家「供得起」的感覺。
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ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 「發展商賣盤有自己計法，為吸客出招是無可厚非，金管局很難監管發展商。」王美鳳坦言。 一般而言，「高成數一按」為發展商與旗下財務公司合作推出的按揭計劃，成數可達至九成。
二是先向銀行申請六成一按（480萬元），再向發展商借兩成二按（即160萬元），合共640萬元貸款額。 政府10月宣布放寬按揭規限，1,000萬元以下物業最高可借八成至九成，惟僅適用於新買物業按揭；轉按的話不能套現，只能轉走貸款餘額，但可以享受高成數按揭，對於希望甩走發展商二按的業主們，已是莫大的福音。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 雖然這個方法治標不治本而且仍有機會需要補貼每月供款，不過可以解決燃眉之急。 發展商按揭難甩走 當然選擇放租的話就會引起另一個問題就係本身自住業主就要另覓地方暫住。 另一個因素，雖然在香港發生的機會較少，但如果發生的話就會好「大鑊」的，就是樓價跌。
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那為何借款人不向原有按揭銀行申請「甩擔保人」而選擇轉按？ 今年銀行積極搶攻樓按市場，不少銀行增加了轉按優惠，甚至歡迎轉按過來之新客戶。 據了解，借款人認為既然需重新向原有銀行提交入息資料，倒不如試試看其他銀行之優惠會否更有着數。 買樓時選擇建築期付款的買家，有可能影響新樓的按揭申請。
- 向多間銀行進行估價了解哪一間估價最好，找經絡按揭幫忙是最快捷方法，按揭專員會根據申請人目的比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。
- 以現時轉按金額600萬為例，現金回贈可高達7萬多元，扣除轉按律師費不多於1萬元，借款人仍可獲得相當可觀的回贈。
- 向發展商借得越多按揭，你要填的氹就越大，所以假如你沒有充裕的資金準備好去做轉按的話，可能倒頭來也是要捱貴息。
- 從上述3宗案例可知，按證公司雖然放寬按揭保險規限，但轉按批核沒有鬆手，而對於「甩走」發展商二按至銀行高成數按揭的相關交易，對於物業是否屬「自住」的審批過程更非常嚴格。
- 不少業主可能期望樓價上升，他們可以轉按至銀行慳息，但實際個案顯示，即使是樓價有一定升幅，小業主仍難以轉按；以每年數千宗的發展商一、二按計，系統風險更是不容忽視。
- 未有新按揭措施前，600 萬元以上物業最多只可以借六成，幾年前「上車」的業主，如果首期不足，又想買超過600 萬元的樓，選擇空間並不多。
基於上述原因，若借款人收入增加，又或已有較大條件清還部分貸款，因而毋須依靠擔保人，尤其當樓市向好之時，便更有「甩走擔保人」的誘因，讓擔保人回復沒有按揭在身，便可入市申請按揭而不受擔保人身份影響。 發展商會提供一份缺陷清單，業主驗樓時發現任何問題，便可填寫及交由發展商跟進。 ▲在香港拍拖，睇戲食飯屬指定動作，奈何睇戲票價越來越貴，動輒$100一張飛，所以理財要Smart，必需善用信用卡。
發展商按揭難甩走: 發展商按揭轉按至銀行按揭方法 – 最緊要有PLAN！
然而，發展商樓按計劃不但審批寬鬆，並且不時以「初期」優惠作包裝，如申請者首數年能以優惠利率還款，故市民容易被誤導以致錯估其還款能力，在借款數載過後才驚覺自己身陷險境，惟屆時情況已無力回天。 那麼，為何借款人不向原有的按揭銀行申請「甩擔保人」而選擇轉按？ 今年銀行之樓按積極性增加，不少銀行增加了轉按優惠，甚至歡迎轉按過來之新客戶。 Reuters官方數據顯示約移民英國的香港人約14萬之多 兩年前， 張媽媽帶著14歲兒子從香港移民英國。 兒子的唯一旅行證件 香港特區護照將於一年後過期，一家人面臨不得不返回香港或者通過中國駐英國的使領館辦理新護照。
如果入伙後申請轉按，雖然屋苑本身未必有二手成交，但銀行估價有彈性，可參考同區物業市價。 如果估價比買入價高，按揭有機會由8成轉至6成，甩發展商二按之餘，甚至毋須申請按揭保險，慳不少保費。 筆者亦向輝哥提到，太早申請甩發展商二按還有另一個缺點，就是在未入伙前，銀行估價必定是以買入價計算，不能按市價進行，可以借的貸款額或會較預期少。 發展商按揭難甩走 理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按甩走發展商二按，但近期有些個案，在申請按揭保險、以及獲得理想估價過程中，都出現很多「暗算位」，或許會令到業主防不勝防，筆者希望藉此文章助業主提防。 往時買新盤樓花，準業主或許會採用靈活度較高的發展商二按上樓，但低息蜜月期過後，按揭利息支出往往非常肉赤，所以很多人會隨即轉按至利率更低的銀行。 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？
發展商按揭難甩走: 發展商二按仍可轉按「清數」
」根據文件，這個單位原業主在2016年9月以625.7萬元買入，當時選了發展商「開心直通車」付款辦法，配備無需入息審查的「呼吸plan」。 業主向「Prosper Time Investments Ltd」借取了一按，再向另一間財務公司「康業資本國際」借取了二按，物業在2019年2月交樓，但似乎其後因供不起樓，被財務公司收樓還債。 在息率方面，視乎情況，息率都會較市場為高，部份新盤會提供首24個月免息免供，之後按息以P計算。 相比傳統銀行，部分發展商一按的審批或會較為寬鬆，部分就比較嚴謹，加上為免入票和簽約後才發現不能過壓力測試，最好先計好數。 透過財務公司購入銀主盤前，也要查看有沒有「法庭頒令」。
按保公司可能會質疑申請人的單位是不是真的是自住用途，因而拒批按揭。 因為其欠銀行及發展商一共620萬元，這筆貸款 餘額對應樓價1,000萬元僅62%，較銀行可接受最多八成按揭 (80%) 為低，意味可以全筆轉按至銀行，甩走二按享受低利率。 套用上述A先生例子，其物業兩年間由800萬元 升至1,000萬元，舊例下如轉按至銀行的話，1,000萬 元最多只可以借五成按揭，即500萬元。
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近月，多間大型銀行已加息至2.625%，回贈減至1%，仍想獲得低按息高回贈的業主，宜及早到中小型銀行，乘搭這輛「低息尾班車」。 若果是另一個情況─物業價格接近但未跌穿600萬元，這個時候業主應掉轉槍頭，尋找估價較保守的銀行，令物業符合600萬元以下高成數按揭標準，最多可以借足8成，保費2.15%兼享6折，可攤分30年歸還。 不過，私貸還款期最長一般為5年，由於年期較短，還款可能會比較吃力；循環貸款年期更長，有些可以「還息不還本」，但總利息開支會增多。 現時坊間有不少理財產品比較平台，例如MoneyHero，消費者可自行了解哪間銀行提供最平私貸。 近年按揭規限愈趨辛辣，業主買新盤樓花時，不時出現資金周轉問題，很多時候便會幫襯發展商二按。
然而，新樓未入伙即申請高成數轉按，業主難以取得自住證明。 未收樓前固然沒有水電煤證明，即使是發展商的滿意紙和入伙通知書，申請按揭時普遍仍未批出，故不能提供有效的自住證明，有機會導致按揭不能預早批核，之後需要重新申請。 敍做發展商二按，一般首兩年為低息「蜜月期」，之後息率便會大幅飆升。
發展商按揭難甩走: 金管局「減壓」難減樓市沽壓 僅4類人受惠【星之谷專欄 – 香港01】
第一，有些發展商審批傾向嚴謹，甚至乎要跟足銀行審批一樣通過壓力測試才可以。 發展商按揭難甩走 所以最好入票前問清楚，發展商付款辦法需否做壓力測試，如果找不到答案，也假設需要做壓測來計數。 持有新盤樓花的業主，向銀行申請轉按時，不論按揭成數高低，都需要收樓後才可以提取貸款（drawdown），所以一般都是收樓前3個月開始申請轉按，然後在收樓後正式轉按，預計收樓日子可參考「預計關鍵日期」。 為免繼續捱貴息，買家當然可以選擇兩、三年之後向銀行申請轉按，但問題便來了，因為「轉會」未必如想像中般順利，皆因買家需要補回當中按揭成數差價。 筆者建議，若打算於收樓前轉按甩發展商二按，應先查詢物業市價是否已升值，至足夠令按揭成數降至6成，若是，不妨等收樓後才申請轉按，屆時估價則可用市價釐定。
發展商按揭難甩走: 擔保人甩名
上期談及近月轉按的兩個較主要需求：趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按，還有以下一種，在樓市向好及現行樓按措施下較多人會提出申請，就是透過轉按「甩擔保人」。 當借款人的入息不足以通過銀行按揭的壓力測試又或供款佔入比率之要求，很多時會選擇增加擔保人，讓借款人和擔保人的入息一併計算，通過壓力測試的機會便大增了。 發展商按揭難甩走 基於上述，若借款人收入增加，又或已有較大條件清還部份貸款，因而無需依靠擔保人，尤其當樓市向好之時，便更有「甩走擔保人」的誘因，讓擔保人回復沒有按揭在身，便可入市申請按揭而不受擔保人身份影響。