發展商對簡約公屋和啟德平價批地的反彈，部份與息口變化有關，同時涉及市場格局改變。 在美息近零的時間，買地起樓對利息的考慮很少，但去年第4季起聯儲局不斷大幅加息，財團投地要考慮財務成本，對回報的要求相應亦要提高，一來一回條數不易計，出手投地自然緊。 與此同時，過去幾年投地最勇的內房商紛紛折㦸沉沙，敗退香江，少了競爭對手。
在簽署任何文件前，應小心閱讀合約文件內容，並在有需要時徵詢法律意見。 假如閣下純粹是「周身卡數」或「私貸纏身」，而不是二按或三按，其實亦有轉圜餘地——住宅樓價600萬元或以下仍可以轉按7成半清數；樓價600萬元以上，上限則為6成。 最後，本文純是筆者觀察所得，並不代表按揭保險公司或銀行立場。
發展商按揭: 【發展商按揭陷阱】新盤「包批」、「呼吸Plan」拒批點算好？
如果買家想買600萬以上物業，首期又不夠多的話，自然要轉而尋求發展商的一按，甚至發展商二按。 雖然實際上，兩者皆由財務公司借出貸款，但發展商推出的新樓按揭計劃，通常連帶優惠，譬如供款初期息口較低。 普遍來說，按揭多是與銀行進行，即是由香港銀行提供按揭貸款。 銀行提供的按揭受金管局限制，由政府訂立按揭成數上限，銀行再根據物業估價、借款人財務狀況，以及物業類型等因素，決定最終實際按揭成數。 如果有置業打算，並以新盤為上車目標，就必須了解樓花按揭。
呢個盤就調轉寫，即供就係價單個價，但係用發展商按揭就加5%。 因為並不是所有的支付方法都可以使用發展商的一按或二按，例如，部份新盤的發展商一按，不適用於建築期付款或即供計劃，相關的一按付款計劃樓價折扣會較即供為低，卻較建築期付款為高。 假設按息於第二期供款時上調0.5厘至3.875厘，並維持三年，如該買家維持上述按揭條款每月供款則會上調1,132元至18,909元 ，總計三年後需供多約4萬元。 不過，多出的供款仍未超出發展商所提供最高補貼為樓價1%，即42,551元。
發展商按揭: 發展商按揭與財務公司按揭有什麼不同？
「售樓說明書」（樓書）是重要的新盤說明書，提供物業地址、面積、單位分層平面圖、建築物還切面圖及佈局圖等，並有物業預計的落成日期、買賣合約資料、公契撮要及公共設施等資料。 售樓說明書除了提及物業本身資料，並會提及周邊發展，附帶分區計劃大綱圖待城市規劃資料，以及提出潛在風險，例如業主要承擔斜坡維修費用等，買樓前必須細讀。 呼吸plan理論上是不需入息審查，特別容易批核，但如果某些發展商和財務公司會有名額限制，因此就算呼吸plan審批很輕鬆，買家滿心歡喜以為可以輕鬆置業，也可能被拒諸門外，因為名額已經爆滿。 除此之外，一些公屋租戶在買入綠置居時，同樣有政府作為擔保人，可以免除壓力測試，並能夠取得約9成的按揭貸款。 因此綠置居按揭和綠表居屋按揭，也可以被稱為「呼吸plan」的一種。 不過要注意，綠置居按揭和綠表居屋按揭只能用P按，但如果市況出現低息周期，就未必如H按一樣可以有減息。
若業主於收樓前即申請轉按，即使其樓盤市價高於買入價，銀行估價仍會以買入價為準，意味無法提高貸款額，從而降低按揭成數。 簡單而言，如果新盤物業已經升值，而且貸款額足以將按揭成數降至6成或以下，則應該待收樓後才申請轉按，以轉走發展商二按。 由發展商高成數一按轉按至銀行，意味需由八成按揭降至六成或五成按揭，除非樓價已錄得一定升幅，否則業主需補回幾成首期差額才可轉按至銀行。 不過，隨着按保成數已於今年2月放寬，按保計劃之樓價上限已提高至1,920萬元，而轉按之按揭成數最高可達八成，業主可有較大機會透過按保轉走發展商按揭，不妨先替自己的按揭物業安排估值以了解轉按貸款金額上限。 不過，買家要注意，發展商按揭利息一般只有首3年有優惠，之後就會上升，大幅拋離正常銀行利率，如美國再加息，香港最優惠利率（P）更會進一步上升，屆時買家的負擔將會更大，如有需要亦可考慮轉按。 一按優惠計劃方面，發展商提供貸款額最高達樓價的8成半，一按利率條款跟以上二按優惠相同，計劃的好處是讓買家只需有樓價的15%作首期便足夠上車。
發展商按揭: SSD 額外印花稅 幾時計起？3年內賣樓要比幾多稅？近親轉讓可否豁免SSD？
個案中，因財務公司在法定押記(按揭契)已有條款可以拍賣，所以不用特別取法院判令才可以賣樓，所以並沒有取第三項「售賣令」而未能免稅。 新盤買家可能會寄望於樓價持續上升，令他們可以在數年後轉按至銀行。 但上述例子說明，他們可能對樓價升幅過於樂觀，低估了轉按的難度。 在市場欠缺按揭產品可以協助他們轉按的情況下，曾經借入發展商按揭，優惠又陸續完結的業主，暫時只好調整一下財務安排，力求加快償還二按，一來降低利息支出，二來增加未來轉按的機會。 牌面上發展商按揭的確好吸引，不過實則「贏粒糖輸間廠」。
如果新盤屬於現樓，除了可即時入住，並可直接選用「林鄭PLAN」。 不過，現時絕大部份新盤均先以樓花賣出，推售一段日子後才會變成現樓。 要知道心儀的一手物業究竟屬於樓花或現樓，可留意項目的關鍵日期或直接向發展商查詢。 呼吸plan正正是為這類人士提供另一個「上車」的途徑。 發展商按揭 發展商按揭 呼吸plan是樓宇發展商作為吸引客人的優惠，強調買家就算沒有入息證明，收入不足以購入物業，也不需要通過壓力測試，都可以買到樓。
發展商按揭: 樓市資訊 | 香港置業
在這種彈性之下，業主就更能夠輕鬆借到高成數按揭買六百萬以上樓花而同是賺盡折扣。 如果大家有留意之前ROOTS上會的幾個新盤文章，都會知道現在很多新盤樓花推出一系列的折扣優惠，例如能以越短時間內付清樓價的話，折扣優惠會越高。 另外，除了一按之外，發展商也可以自行承造一按加二按，或者讓業主在銀行先做一按，再到發展商做二按。 二按的意思是在第一次申請按揭的情況之下，再向金融機構多申請一個按揭，俗稱二按。 首先要銀行接受客人申請二按，其次要客人的收入在納入發展商二按之後通過壓力測試。
此類按揭常見的安排，是貸款成數較高、還款初期有利率優惠，幾年後的利率會恢復正常—一般在P至P+1%左右。 對選用此類按揭計劃入市的買家來說，銀行新批按息雖然輕微上調，但仍遠低於發展商按揭的利率，轉按至銀行，仍可慳息。 港人想加快上車步伐，往往會放棄即供優惠，寧願早點置業，最多之後慢慢供樓。 亦有買家會先利用發展商提供的低門檻、高成數按揭呼吸Plan 上車，賺盡即供優惠，等到物業有入伙紙，便快快脆脆轉按至銀行，以銀行提供的較低息按揭繼續供款。
發展商按揭: 最新專欄文章
當然，世事有辣有唔辣，輕鬆借到九成按上會無伏位的話，住屋問題就輕鬆解決了。 呼吸 Plan在表面上當然吸引，但也有業主必須注意及好好計劃的地方。 首先，呼吸 Plan在頭幾年通常都是以超低息口吸引業主入市，有時候甚至可以低至0息，老實講又真的很難不被吸引到。 不過，在蜜月期之後，呼吸Plan的利息就會不斷提升，例如密月期後的三年由0息升到3-4厘，幾年之後再升至5-6厘。 而相較之下，銀行的按揭利息通常都是維持在1-2厘之間，加上發展商按揭的貸款額大，息口高，對於業主的負擔就會幾何級數地提升。
市場上或在facebook上均有不少廣告及宣傳，鼓吹轉按能夠「套現」，但大家又有否留意，轉按背後的風險呢？ 第一招就是發展商向買家提供高成數按揭，即是「借錢你買樓」。 以九建海傲灣為例，項目主打迷你戶，10月上旬開售時，銷情未見突出。 據《經濟日報》報道，發展商其後新增8成一按，向準買家提供資金，以助上車。
發展商按揭: 按揭成數 – 住宅
樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。 發展商按揭 於政府擔保期內，綠表居屋按揭最多可做9成半按揭，白表則9成。 另外，一些2001－2002年前的居屋，或2007年前的公屋，做按揭時，25年還款年期或9成的按揭成數，只可以二揀一。
唯一的分別就是發展商旗下提供的發展商按揭一般利率較財務公司按揭低，而且買樓用發展商按揭偶然會有優惠。 發展商按揭 為求讓業主更有彈性借按揭買樓，發展商按揭的玩法通常都會有好多種，而選擇多寡就多數視乎發展商規模而定。 例如，最基本的會有發展商一按，即是各位最常見的按揭呼吸Plan做法，最高可以借高達樓價九成的按揭貸款。
發展商按揭: 發展商一按好處 | 3. 無罰息期及靈活套現
留意返，按保公司不接納發展商的滿意紙和入伙通知書，為有效自住證明。 除了提供高成數一按及二按，發展商有時更會提借免息免供的優惠吸客，即在指定期間內不用供款和不用還息，比上述分段計息的方法，更容易給予買家「供得起」的感覺。 發展商按揭 例如香港興業旗下屯門單幢新盤䨇寓，最新價單的入場費為約417萬元，可向發展商申請最高85%一按貸款或30%二按貸款，首期只需約63萬元，更可申請2年免息免供之備用按揭貸款計劃，免供期過後全期P按，即5厘。 將發展商提供的按揭貸款與銀行整體住宅物業按揭貸款餘額作比較，現時的比率相對仍然較低，但我們也注意到，個別發展商在過去一年的按揭貸款以倍數迅速增長。
- 其實一般判令多指出原業主償欠財務公司款項、以及強迫業主交吉 ；但要豁免額外印花稅則還需要售賣令。
- 建期付款數期比較寬鬆，買家可於收樓前才正式「上會」供按揭，故建期按揭又被稱為「現樓按揭」。
- 雖然實際上，兩者皆由財務公司借出貸款，但發展商推出的新樓按揭計劃，通常連帶優惠，譬如供款初期息口較低。
- 往後供款負擔會增加，故買家多會在數年蜜月期完結前，選擇轉按至傳統銀行，希望享受銀行較低的按揭息率。
- 因此買家需支付600萬元首期；如選用發展商一按，最高可造九成按揭，首期只需支付110萬元，大大減低上車壓力。
- 過去有個別新盤，發展商表明按揭為包批，理論上借款申請人沒有任何入息證明，都可獲批按揭。
」根據文件，這個單位原業主在2016年9月以625.7萬元買入，當時選了發展商「開心直通車」付款辦法，配備無需入息審查的「呼吸plan」。 業主向「Prosper Time Investments Ltd」借取了一按，再向另一間財務公司「康業資本國際」借取了二按，物業在2019年2月交樓，但似乎其後因供不起樓，被財務公司收樓還債。 銷售監管局留意到，一手住宅物業的賣方或會不時自行或通過其指定財務公司提供不同的財務計劃（例如按揭、押記或貸款）。 同時，賣方亦應提醒準買家，如對財務計劃的條款及條件、批核條件和申請手續有任何疑問，應向賣方或其指定財務公司查詢有關詳情。 新盤分為樓花及現樓兩類，樓花是指未建成的物業，現樓是指已落成的物業，已經獲批入伙紙（佔用許可證）。 兩者買入步驟相若，包括由發展商發佈售樓說明書、價單、問放示範單位及讓公眾入飛。
發展商按揭: 拆解2: 為何跟銀主盤「額外印花稅」期限，跟一般買賣有分別?
消委會以500萬元物業分析，銀行按揭一般可借到六成，發展商則可借九成或更高成數，即可讓準買家付較少首期便可圓上車夢。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 而按揭保險公司審批一向嚴格，例如要求提供物業自住證明。 若新樓都未收到，則難提供水電煤單，最終或未能成功預早批核按揭，甚至要等入伙後才入紙申請。 例如早前新地推出的匯璽II，按揭成數為淨樓價最高的80%，首24個月利率為P-2.85%，其後為P。 發展商按揭 註：本文僅供參考，實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動，詳情請向銀行相關按揭職員查詢。
發展商按揭: 公司持有物業最多借5成
根據稅務局對「額外印花稅」指引，「售賣人或轉讓人取得有關物業後，於36個月或以內轉售或轉讓該物業」就需要徵收「額外印花稅」。 指引列明，怎樣為之「取得」要視乎該份文件是否一份「可徵收印花稅的買賣協議」，會由該日起計算三年期。 《胡‧說樓市》最近收到一名觀眾卻誤墮入銀主盤陷阱，差一點便失去了全盤訂金，事涉及代理、買賣雙方律師、財務公司及稅務局四方面，我們會了解事件，及希望透過一文帶出購買銀主盤要留意的陷阱。 過去幾年，每年約有1,900至2,800宗新批銀行一按涉及二按，絕大部分為新盤買賣。 以2017年為例，一手住宅按揭有16,256宗；同年有2,764宗二按，即大約17%的一手一按涉及二按。
發展商按揭: 是否所有人都可以用新按揭成數?
雖然這個方法治標不治本而且仍有機會需要補貼每月供款，不過可以解決燃眉之急。 當然選擇放租的話就會引起另一個問題就係本身自住業主就要另覓地方暫住。 另一個情況下，假如在供完蜜月期之後物業已經落成，可以借到林鄭 Plan 更高貸款額時，要留意的就是你的入息是否能夠過壓力測試。 即使此刻的入息是足夠過壓測，你也要預計在幾年後蜜月期結束時自己是否還有穩定夠過壓測的收入，並且將外債／信貸評級控制在安全範圍。 換句話說，即是今天已經揹了發展商按揭在身，就已經要再次計算數年之後的收入及信貸狀況，當中的不穩定性及安全感都未必是所有業主能承受。
發展商按揭: 第二招： 提高 按揭 成數 發展商加碼吸客
另一種無需經過壓力測試的置業計劃，也能夠稱為「呼吸plan」，就是綠置居按揭和綠表居屋按揭。 以綠表資格購買居屋的人士，由於有政府作為擔保，能夠以低於市價購入物業，因此無需通過壓力測試。 此計劃主要目的是為幫助買家鎖定二按貸款首3年的息率，以減低利率波動的風險，買家供款時可比較安心。 現時銀行一般P按計劃及H按封頂息率為2.65%至2.875%，發展商二按首3年的息率則相對地低，買家首3年可節省部分的利息開支。 第一個發展商按揭計劃為「漸進式按揭計劃」，是由發展商指定的財務機構所提供的一按貸款，買家最多可承造8成半按揭，年期最長30年。