至於已交樓的恆大‧珺瓏灣1期，以及採用建築期付款的買家則不受影響。 《胡．說樓市》早前收到一名谷友私訊，表示自己早幾年在樓花階段，購入了恒基在元朗區的單幢樓，當時用了發展商高成數按揭上會，隨著低息期過後，面對轉按問題，卻擔心入息未必夠轉按，詢問我們可以怎樣處理。 當心急想收樓前轉按甩發展商二按，宜考慮物業是否已經升值，屆時估價或有意想不到的驚喜。
若新樓都未收到，則難提供水電煤單，最終或未能成功預早批核按揭，甚至要等入伙後才入紙申請。 傳統的高成數按揭中(新修訂)，1000萬以下可借9成，1200萬以下可借8成，1200萬-1920萬，最多借960萬，1920萬以上最多可借5成。 但發展商一按可突破這個限制，以2000萬物業為例，發展商一按最高可承造九成按揭，首期只需支付200萬，比傳統按揭要支付1000萬首期，足足相差800萬，故使用發展商一按計劃可大大減低首期預算。 經了解後，發現客戶情況其實不算嚴峻，因現時有新按保計劃，1,000萬元或以下物業可以做80%按揭，而客戶物業最新估值約700多萬元，符合新按保資格。 400萬以下高成數上車必讀 大部份購買樓價400萬以下的單位的人士可能是首次置業，可以「按揭保險計劃」承造高達九成按揭上車，以下為大家解釋一下實際操作及注意事項…… 最後，筆者建議買家在置業前最好先詳細了解發展商所提供的付款計劃，免得日後與預期有所差異，招致損失。
發展商一按: 發展商一按好處 | 3. 無罰息期及靈活套現
當年不少發展商看中市場需求，紛紛向這類買家提供融資以促成交易，這種安排就是賣方融資。 發展商一按 據美國一個網站資料，於2009年至2014年，美國的賣家融資宗數持續增加。 但近年房地產市場回暖，借貸利率低企加上借貸供應充裕，賣方融資宗數已回落至金融危機前水平。
與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 發展商按揭簡單來就是由發展商旗下的財務公司所批出的按揭貸款。 銷售監管局留意到，一手住宅物業的賣方或會不時自行或通過其指定財務公司提供不同的財務計劃（例如按揭、押記或貸款）。 同時，賣方亦應提醒準買家，如對財務計劃的條款及條件、批核條件和申請手續有任何疑問，應向賣方或其指定財務公司查詢有關詳情。 此計劃主要目的是為幫助買家鎖定二按貸款首3年的息率，以減低利率波動的風險，買家供款時可比較安心。
發展商一按: 選擇二按有何風險?
如客戶不轉按，數月後第四年開始供款息率會升至P加一厘，即逾6厘息。 如近日有新盤發展商提供的按揭，首3年利息為P-2%（實際3％）， 其後P+1%（實際6％）。 由3％變成6％，在考慮加息問題之前，單就數字而言已夠矚目驚心。
2009年起，金管局陸續收緊按揭成數，現時600萬元以下物業標準按揭成數為6成；600萬至1000萬元物業按揭成數為6成，貸款額上限500萬元；1,000萬元以上物業按揭成數為5成。 例如要令一個購買樓價1000萬元以上物業整體按揭成數達樓價8成，發展商便需要提供樓價3成的二按。 審視本港6大發展商﹙即恒地、長實、新地、新世界、信和及會德豐﹚所提供的二按優惠，通常以P按最優惠利率計算，與坊間現時一按銀行提供的銀行同業拆息H按1.7厘，相差甚遠。 發展商一按 一旦借款人拖欠貸款或違反按揭契，銀行有權利行使止贖權，收回物業拍賣再收回應收貸款本金、利息後，如有餘額，提供二按的財務公司才可收回相關款項。
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今日發展商可以話批，到時候齊文件申請的時候可以反口令買家大失預算。 ROOTS上會建議客人如非必要都唔好依賴或考慮發展商二按。 ROOTS上會現時提供全港首個個人化A.I.按揭評估方便大家了解自己狀況，了解獲批機會，減低批唔到、批唔足及撻訂風險。 當然，世事有辣有唔辣，輕鬆借到九成按上會無伏位的話，住屋問題就輕鬆解決了。 呼吸 Plan在表面上當然吸引，但也有業主必須注意及好好計劃的地方。
相比傳統銀行，部分發展商一按的審批或會較為寬鬆，部分就比較嚴謹，加上為免入票和簽約後才發現不能過壓力測試，最好先計好數。 一般而言，「高成數一按」為發展商與旗下財務公司合作推出的按揭計劃，成數可達至九成。 買家申請有關按揭計劃時，一般需要提供入息以及還款能力等證明文件。 相比起傳統銀行，發展商一按的審批或會較為寬鬆，部分甚至可豁免通過壓力測試。 外，銀行重新計算物業估值時，樓價亦不可多於1,000萬元或以上，否則銀行最多只可批出五成按揭，買家或要預備更多資金抬錢轉按。 即使出現罕見的意外，申請一家銀行按揭被拒批，也可向其他銀行申請按揭。
發展商一按: 銀行完全不提供二按服務嗎？
假如原本樓價不足600萬，因減少了折扣而令樓價超過600萬的話，便申請不到按揭保險了。 她認為，銷監局最新指引及做法可向買家額外提供有關財務計劃的資料及提醒，進一步增加銷售透明度和貸款資訊性，讓買家加強留意發展商按揭計劃的注意事項，減少買家的誤會及保障買家利益。 她指出，有些買家誤以為必可獲發展商指定財務公司批出按揭，但現時絕大多數發展商一按或二按均已列明需要買家具有足夠還款能力並須提供入息證明，又或最終由指定財務公司審批為準，並非「包按」計劃。 發展商一按 近年發展商推出「呼吸Plan」吸客，部份個案引起爭拗。
- 準買家參觀示範單位後對項目有興趣，便可以正式入票抽籤，填寫購樓意向書，並提交支票申請，抬頭為發展商指定的律師樓，金額一般為10萬。
- 資金有限卻又希望置樓，往往需要透過財務安排來借取「高成數按揭」。
- 不過要留意，除非發展商承諾「包批」，否則有關的貸款，仍需要貸款機構的審批。
- 一旦過了「蜜月期」，供款人的負擔將會增加，故買家一般於「蜜月期」完結前選擇轉按至傳統銀行，享受銀行較低的按揭息率。
一般來說，申請人需要提供入息以及還款能力等證明文件，部分發展商甚至可豁免通過壓力測試，助買家輕鬆入市。 問題在於，與銀行界大致上一致的要求不同：由不同財務機構提供的新盤按揭，審批要求並不一致，而且透明度較低。 除了發展商提供的二按高成數按揭，部份買家也會在購入物業後才向財務公司申請二按，但往往這裡貸款也未必讓一按銀行知道。 發展商一按 更重要一點，就是銀行在計算壓力測試時，是會採用「二按」的最高息部份，並上調三厘作為基準。
發展商一按: 發展商按揭蜜月期就完可以怎麼辦？
城規會亦於2003年及2005年在附加條件的情況下批准九鐵提出兩宗規劃修訂申請。 最後都想提提大家，選用發展商一按前，要先了解按揭條款細則，而且發展商多數會保留權利，在指定年期後重新審視貸款計劃是否再繼續。 事實上，發展商一按首兩三年的供款較輕鬆，主要目的是讓首期不足的買家用兩三年時間儲首期及做好入息證明等安排，並非長遠方案，建議預早咨詢銀行及專業人士，制定好轉回銀行按揭的方案及時間表。 近年不少新盤為加快銷情會提供不同付款方法去協助買家上會，除了較多人討論的「呼吸PLAN」，還有不少「變奏版」發展商一按計劃出現，部分是免入息審查或是對入息要求相對寬鬆。 不過，大部分的發展商一按計劃，發展商都保留更改或中止計劃的權利，如不獲續期可能會令買家失去預算。
聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 另一個因素，雖然在香港發生的機會較少，但如果發生的話就會好「大鑊」的，就是樓價跌。
發展商一按: 一手新樓的按揭貸款額，須否扣減發展商優惠和回贈？
首先，呼吸 Plan在頭幾年通常都是以超低息口吸引業主入市，有時候甚至可以低至0息，老實講又真的很難不被吸引到。 不過，在蜜月期之後，呼吸Plan的利息就會不斷提升，例如密月期後的三年由0息升到3-4厘，幾年之後再升至5-6厘。 而相較之下，銀行的按揭利息通常都是維持在1-2厘之間，加上發展商按揭的貸款額大，息口高，對於業主的負擔就會幾何級數地提升。
銀行或按保不會每個貸款人都去審查自住用途，一般都是抽樣寄信給業主。 發展商一按 有時按保寄的信收件人未必是寫上貸款人名稱，有機會只寫“the occupant”。 如收到這類信件，必須馬上回覆及提供水電煤證明，否則後果是嚴重。 王美鳳表示，發展商一按二按主要為首期不足，又想入市的買家而設。
發展商一按: 獨家限時居屋按揭優惠
一手條例規定，價單內顯示的面積必須為實用面積，並必須列出機房、窗台、閣樓、平台花園部分佔據多少實用面積（不過實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位等位置）。 另外，發展商需要在價單刊載付款方法、折扣、現金回贈及發展商按揭詳情。 每當發展商調整價格或折扣優惠，必須上載新的價單，並明確顯示修改部份。
- 二按的意思是在第一次申請按揭的情況之下，再向金融機構多申請一個按揭，俗稱二按。
- 不過各個財務公司對二按申請所需的文件是取決于財務公司的要求，所以沒有像銀行般清楚列明。
- 唯一的分別就是發展商旗下提供的發展商按揭一般利率較財務公司按揭低，而且買樓用發展商按揭偶然會有優惠。
- 政府放寬首置人士按揭，允許自住物業申請高成數按揭時行免壓測，但只適用於現樓項目。
- 樓花為未落成的一手樓盤，以預售形式發售，買家可透過示範單位睇樓，揀選心儀樓盤。
- 正如玩21點是賭，因莊閒雙方有機會贏或輸，但六合彩和賽馬則是博，因莊家必贏。
- 外，銀行重新計算物業估值時，樓價亦不可多於1,000萬元或以上，否則銀行最多只可批出五成按揭，買家或要預備更多資金抬錢轉按。
- 雖然發展商按揭一般設有供款初期優惠，首 2 – 3 年息口媲美銀行，但「低息期」過後，利息普遍會大大攀升，甚至遠超銀行一倍，比銀行按揭的負擔更重。
發展商按揭一般都沒有寫明需要自住用途，故此不存在「非法出租」的問題。 但如是選擇發展商二按，能不能出租視乎銀行一按的按揭成數。 如一按銀行是借5成，其餘3成是發展商二按，那麼出租也沒有問題。 相反，也有個別新盤，選用多個不同付款安排，買家都有權申請備用一按，此類情況會令最終選用發展商一按的數字上升。 但整體上，可以說在提供發展商一按的新盤中，有近4成買家選用涉及此類按揭的付款計劃，比例不算低。 不過，發展商所提供的一按息率一般較銀行為高，如「首3至5年為最優惠利率（P）減2%、其後P +1%」等。
發展商一按: 申請時間
若日後樓價大跌令物業變成負資產，發展商隨時可「call loan」，若業主無力支付差額(即貸款餘額減當時樓價)，樓盤頓成「地主盤」，發展商可回收重售賺多筆。 有人讚渾水兄夠膽講真話，亦有人說他危言聳聽，瓜瓜也來湊熱鬧說一下想法。 想了解更多關於按揭的資訊，即上MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品啦！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 不過，唯一較棘手的是，客戶是自僱人士，每月入數紀錄較亂，但我們仍能為他找到銀行接受其轉按申請，按揭成數八成，息率H+1.3厘，更有銀行現金回贈1%。 前者由發展商指定財務公司提供整筆貸款，整體利率會高於一般銀行按揭利率；後者是先與銀行敘造第一份按揭，再加碼向發展商申請第二份按揭，透過兩份按揭來增加貸款額，提升按揭成數。
發展商一按: 一手樓花按揭選即供或建期有何分別？
不過一般上財務公司預留的高成數按揭是有特定的配額, 一旦配額滿了，不管準買家的入息有多高也申請不到財務公司提供高成數按揭的二按。 買家不要太過於自信認定買新物業就一定可以借到高成數的二按。 放售物業 – 如果業主到最後真係無辦法負擔貴息而且未能成功轉按到銀行，我們建議業主放售物業無謂辛苦自己。 如果時間允許的話當然最好於購買三年後先放賣因為可以避免支付昂貴的額外印花稅。 將這個方法放到最後，當然是不希望業主們要走到放售物業這一步。 不過無論你是自住還是投資，我們都建議要量力而為，特別在經濟下行的環境之下，先顧好自己的生活及經濟狀況比較重要。
發展商一按: 發展商按揭是什麼？
當物業的價值增長後，以加按方式套現是一種獲得低成本資金的方式。 如果真的有也只限於為銀行本身現有的按揭顧客提供二按服務。 加上同一個物業是不可能同時抵押給兩間銀行的，例如銀行A做一按、銀行B做二按，那是不可能發生的。 其後在2017年再加强該方案，要求業主作書面同意，每當有「再按揭」或「押記文件」登記上土地註冊處時，處方會向銀行發出電子提示以防止業主不論是在知情或不知情的情況下申請違規二按。 「二按」的意思是在物業本身已經有第一份按揭的情況下，再次抵押物業，申請第二份按揭。 背後的邏輯就是同一個物業抵押給不同的財務機構來凑足按揭貸款。
認清各類樓花按揭的分別，買新盤更加得心應手，當然買二手樓也需要對樓宇按揭有足夠認識，以及時比較不同樓盤的優劣，即上千居尋找各區樓盤。 發展商第二按揭又稱「備用二按」，當借貸人想從銀行 (一按提供者) 以外借來更多的按揭成數，便可考慮選用發展商二按。 舉例，購買1,000萬以上的樓花，最多可從傳統銀行借5成，再於發展商二按借額外成數，通常1按+2按設按揭成數上限 (例如加起來不超過樓價8成)。 至於發展商就複雜一點，今天把樓花放售未必是看淡未來樓價，還有很多其他原因，如讓資金提早回籠以改善現金流及降低借貸成本。 此外，發展商靠賣樓搵食，即使預期未來樓價上升，今天寧願少賺也要推出新盤，務求做到貨如輪轉，若一味囤積居奇，每年如何向一眾股東交代？ 更重要的是，發展商出售樓花是必賺的，因買地起樓，然後成功出售，當中已賺取利潤，問題只是賺幾多。
做個精明「雙租族」 樓價升幅驚人，縱使近年新按保措施出台，換樓所需的額外資金亦不少，因此亦有不少打算換樓人士或先考慮成為「雙租族」…… 例子2：買600萬新樓，做9成按揭，借540萬，屬舊成數不適用，但新成數適用範圍，因此只能選擇建期。 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。 所以在考慮二按前，第一件事要深思熟慮的就是自己的按揭還款能力，如果根本沒有信心可以清還的話，借上借可是相當有風險的行為。 不過事實上早年發展的九龍站上蓋發展項目亦採用拆細標售方式發展，商場主要由港鐵擁有80%業權，平台層為公共休憩空間，其餘上蓋發展分七期發展。
美聯物業
由2012年至2019年第二季止，經非金管局認可機構的一按高成數按揭，累計有7,808宗，涉及總金額高達941.13億元。 其中在2018年落成的新盤共有2,596宗一按高成數按揭。 以落成期在2018年的新盤，就有2,596個買家選用了發展商的高成數按揭計劃，涉及總金額317.81億元，相當於每宗成交高達1,224萬元。 買新盤樓花時，有些準業主會選擇靈活度較高的發展商二按上樓，理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按，甩走發展商二按，但當中要小心幾個伏位。